當無數普通老百姓還在苦苦為一套房子掙扎時，一少部分人已經通過房子賺得盆滿缽滿了，那么，中國房價究竟是如何被5個級別的炒房者越抬越高的呢？本期《鄒濤投資理財實戰(zhàn)研究系列作品》為大家一一透視。
在前面的系列《鄒濤房產理財實戰(zhàn)研究系列作品》中，鄒濤試圖努力通過自己多年的一線實戰(zhàn)經驗與感悟來告訴全國2010年準備購房的朋友如何避開風險，如何跑贏投機者。
對于每一個欲購房的普通老百姓來說，由于房地產專業(yè)知識的缺乏，看不清這個市場，很多人到最后都成了“炒房者”的待宰羔羊。在鄒濤的官方群中，大家問得最多的也是為什么房價會這么高，2010年中國房價會不會跌，還會不會繼續(xù)漲？中國房價會不會崩盤等等問題，鄒濤會在4月7日的全國首個買房實戰(zhàn)風險分析研修課程網絡班中用3天的時間一一為大家分析研討。經過多年的暗訪和實地調研，鄒濤走訪了數以萬計的購房者、房地產商、建筑商、炒房人、賣房人。也親歷了中國樓市的瘋狂與恐懼。今天，鄒濤特把中國樓市5個級別的炒房黑幕與手段進行全面系統(tǒng)透視，希望能給千千萬萬渴望安居樂業(yè)的人們買房時一點參考、思考，也希望能在2010年反思中國的樓市現(xiàn)狀。
一、中國房地產市場5大炒房黑幕與手段之一：低級炒房—菜鳥級炒房。
主要參與人員：家庭主婦、私營業(yè)主、房地產銷售人員、房地產中介人員，機關企事業(yè)單位職員、小白領，離退休老人等。
主要操作手段：賺取簡單差價。這類人員利用手中的一點資金付完首付房款買入一套或幾套房子后，馬上在中介門店掛牌出售轉手。賣出去后再繼續(xù)買、賣。
主要操作揭秘：鄒濤在調查中發(fā)現(xiàn)，其實這個層次的炒房者是比較“可憐”的一類。這類人員一般資金量不大，一般在8-100萬左右，在看到別人通過房子賺錢時也受影響加入。對(宏觀)政策和微觀市場研究不多，有時會對市場判斷失誤和對政策的把握不準，屬于“菜鳥”級別。這類人中不貪的賺到了，一些貪的在高位接盤，常常被套。有的從2007年7月一直套到2009年12月才勉強解套。有的沒有能熬過，結果斷供被法院拍賣，還有一小部分直到今天還沒有解套。
炒房時間周期：時間周期基本上是1-24個月的中短炒為主(如被套后則在被動等候著)。
鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議：凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是投機者在找接盤的傻子。
二、中國式房地產市場5 大 炒房 黑幕與手段之二：初級炒房-- 高拋低吸炒房。
主要參與人員： 家庭主婦、私營業(yè)主、房地產銷售人員、房地產中介人員、企業(yè)白領、銀行信貸職員、離退休人員等。
主要操作手段：高拋低吸獲取較高利潤。 這類人員利用充足的時間和精力，時刻有機會在第一線接觸、了解市場，有掌握真實信息情況的優(yōu)勢，是第一類炒房者的“升級版”，成功操作一套后至少可以賺到一年甚至幾年的工資，因此買賣樂此不彼，有的甚至辭去工作專職炒房。
主要操作揭秘： 這類人員一般已經對房地產有一一定的了解，擅長研究分析國家政策，具備了一定的經濟方面與房地產方面專業(yè)知識，有成功炒作過至少一套以上房子并獲利后，開始專門研究炒房。并且會用好金融工具，會與中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等合作，盡量降低首付成本買入后，實施高拋低吸來獲利。
炒房時間周期： 基本上是1-100天的短炒為主。
鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議： 凡是沒有辦完房產證就掛牌出售或不滿12個月就在中介鋪面出售的新房二手房，98%都是炒房者在找接盤的傻子。
中國房地產市場5 大炒房黑幕與手段之三：中級炒房- 空手套白狼炒房。
主要參與人員： 這類人員中又分為2大類。
第一大類是 房地產公司高管與銷售負責人，銀行高管及相關負責人，國土、規(guī)劃、消防、建設、物價、產權登記等與房地產相關的涉及到需要行政審批、辦證等的政府職能部門負責人、具體辦事把關人員等，黨政軍等權力部門相關人員。
第二大類是 由“初級炒房者”成長起來的一部分人。
主要操作手段： 空手套白狼買空賣空獲取暴利。 狼是吃人的，能空手去套到狼的人當然是比吃人的狼更厲害的人。這2類人員要么是非常具有熟練的炒房“杠桿”操作經驗和資源的人；要么是手中掌握有一定的實際權力，并且能影響到房地產商的實際利益的。房地產商需要去與這些部門打交道辦理各類證件和進行行政審批。為防止項目在建設、完工、銷售、辦證等環(huán)節(jié)受影響，一般房地產商會拿出一部分房源進行一定的利益輸送。
主要操作揭秘：
1 、一個 房地產樓盤項目的開發(fā)過程中要蓋上百個公章，每一個拿章的人都會有類似的要求，要求留一套或幾套房子。這類人會利用工作于職務之便，給房地產商老板打招呼，預留1 套或幾套房到其名下。再交由樓盤代理銷售公司在市場上高價賣出給普通購房者。有的是基本上不交任何費用，也有的是會象征性的交一點定金做樣子。如果該房子一旦不好賣，又會退回發(fā)展商；旧鲜欠浅ｋ[形的“權房”空手套白狼交易，也沒有任何風險。
房子打了招呼后在沒有普通老百姓來接盤之前是不能出售的，但是他們不會立刻給開發(fā)商房款，而是要等到房價漲了后賣出，再支付房款。這樣的結果不算是索賄受賄，因為成交價就是開盤價，是“市場價”成交，賺的錢是打招呼人可以解釋的“投資房產” 的收入。這種投資是旱澇保收的。如果房價沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，風險就被轉嫁給了開發(fā)商。更有甚者，在房價上漲以后，他還會要求開發(fā)商以開盤價把房子賣給他。打招呼要求留房的人實際上也有一個底線，就是不會主動要求開發(fā)商按照低于開盤價的價格(起碼不是低很多的價格)賣給他房子，因為那樣會有索賄受賄的嫌疑，不是“正常投資房產”。
2 、擅用各類假手續(xù)和金融工具的人 。這類人員是在初級炒房者的基礎上成長起來的，已經有非常豐富的經驗了，懂得如何串通中介公司、房地產商、銀行、擔保公司等做假評估報告、假合同來實現(xiàn)零首付。用最少的錢甚至是一點手續(xù)費就可以獲得房子，然后再轉手，而萬一碰上房價大跌賣不出去，他們也有很多辦法繼續(xù)玩擊鼓傳花的游戲。最壞的打算是即使擊鼓傳花也玩不下去的時候，干脆就不要房子了。反正也只花了一點手續(xù)費而已。
炒房時間周期： 基本上是1天-3個月的短炒為主。
鄒濤式投資法給普通自住購房者的應對策略與建議： 對第一類人暫時無。因為根本無法分辨，最后銷售辦證手續(xù)還是由房地產商統(tǒng)一辦理的。當然如果掌握證據可以向紀委監(jiān)察部門舉報。對第二類人則要看一套房在銀行的貸款還有多少，如果你要接手的一套房市場售價和銀行貸款相差不到1成，則要非常小心了。
中國式房地產市場5 大炒房黑幕與手段之四：高級炒房-- 資本運作炒房。
主要參與人員： 房地產公司的老板或決策者，有一定資金實力的房地產中介代理公司、各種各樣的投資公司、擔保公司、有實力的個人等。這就是真正的“炒房團”了。其實鄒濤更愿意把其稱之為房地產市場專業(yè)的“機構投資者”。
炒房時間周期： 基本上是3個月-24個月左右。
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