以偏概全分析市場夸大曲解政策用意
樓市“升溫”存在過度解讀(市場觀察)
高偉
房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)前已經(jīng)取得一定成效。目前市場仍處于消化庫存、穩(wěn)步回調(diào)階段。但當(dāng)前市場上各種信息滿天飛，消費(fèi)者真假莫辨，心理預(yù)期受到嚴(yán)重干擾。專家表示，所謂樓市“升溫”存在過度解讀成分，更未出現(xiàn)大幅反彈跡象。在目前的利益博弈中，包括地方政府和開發(fā)商在內(nèi)的各方，均希望政策以穩(wěn)定為主。
限購限貸是關(guān)鍵措施
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，此輪調(diào)控以來，從49個地級以上大中城市先后出臺“限購令”，到600多個城市出臺房價控制目標(biāo)；從上海、重慶啟動房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。
朱中一說：“本輪調(diào)控重點(diǎn)是抑制投機(jī)投資性需求，關(guān)鍵措施則是限購、限貸政策。近兩年來盡管社會上對限購的議論一直沒有停止，但實(shí)踐證明其效果是很明顯的”。
中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強(qiáng)認(rèn)為，未來樓市調(diào)控仍將持續(xù)，只不過“從原來的以調(diào)為主，變成以控為主”。他說，調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購房群體的理性轉(zhuǎn)變上，最近剛需客戶是市場主流。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國務(wù)院從7月下旬開始，派出8個督查組對16個省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策情況開展專項(xiàng)督查以后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期。 鑒于當(dāng)前市場形勢，應(yīng)該不具備出臺調(diào)控新政的緊迫性。
市場“回暖”存在過度解讀
值得注意的是，國家統(tǒng)計(jì)局8月中旬公布的“7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況”顯示，7月全國70個大中城市價格漲幅擴(kuò)大，另外從北、上、廣、深價格指數(shù)來看，新建住宅及二手房價格指數(shù)也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場“高價地塊”頻出，由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖” 甚至“反彈”的判斷，在此預(yù)期下更引發(fā)了部分恐慌性購房需求的入市，市場對新一輪調(diào)控政策出臺的預(yù)期有所增強(qiáng)。
但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市“回暖”存在過度解讀因素。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為，二季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)所謂“回暖”跡象，主要是因?yàn)橘彿抠J款規(guī)模擴(kuò)大，利率優(yōu)惠，開發(fā)企業(yè)以價換量的銷售策略以及剛性需求階段性釋放等多個因素的共同作用，帶來總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場對房價反彈的擔(dān)憂。
另外，在土地市場上，盡管前段時間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現(xiàn)“高溢價率”成交現(xiàn)象，但從整體看來，即使在下半年各地市場供應(yīng)放量的情況下，市場也沒有出現(xiàn)明顯過熱甚至反彈的跡象。以北京土地市場為例，在經(jīng)歷7月短暫火爆之后，8月再次進(jìn)入低迷期。
部分媒體夸大政策原意
近日，山東省在房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上提出，將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。業(yè)界隨即擔(dān)憂，取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)而實(shí)行現(xiàn)房銷售后，由于沒有辦法很快形成市場供應(yīng)，有可能將形成一個市場供應(yīng)的真空期，供應(yīng)斷檔或供應(yīng)偏小的現(xiàn)象將造成短期內(nèi)房企無貨可推，一定程度上會形成現(xiàn)房供不應(yīng)求，從而造成價格上漲。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，山東預(yù)售資金監(jiān)管政策被過度解讀，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售的可能性不大！安糠置襟w報(bào)道夸大了政策原意，山東政策僅為正常的加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，而非取消預(yù)售制。尤其在房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵階段，當(dāng)?shù)卣惶赡苊半U出臺如此激烈的政策！
事實(shí)上，多位分析人士均指出，無論是政府層面還是開發(fā)商都希望近階段政策以保持當(dāng)前調(diào)控力度的“穩(wěn)定”為主，而不希望政策進(jìn)一步加碼。
就企業(yè)而言，同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主。當(dāng)前不少房企依然面臨著高庫存和一定的土地儲備需求，希望“以價換量”迅速回籠資金。
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