上半年，樓市回暖跡象逐漸顯現(xiàn)。近兩個月來樓市更是持續(xù)“高燒”，排號買房重現(xiàn)江湖，甚至部分開發(fā)商有“捂盤惜售”的苗頭。然而，成交見漲的同時，房企上半年業(yè)績情況卻顯示六成房企利潤下滑或虧損。上市房企中報披露接近尾聲，數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當(dāng)前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。
業(yè)內(nèi)人士表示，調(diào)控政策對房企利潤的營銷已經(jīng)十分明
顯，房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢，隨著下半年進(jìn)入全年銷售目標(biāo)的沖刺階段，“金九銀十”有可能會帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。
房企
去庫存仍為主要目標(biāo)
Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足 2億元，為79.59億元。
鏈家地產(chǎn)市場研究部常清表示，作為內(nèi)地上市房企的前四強(qiáng)，“招保萬金”的經(jīng)營情況反映了大型房企的一些特征“由于結(jié)算項(xiàng)目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，從房企的結(jié)算周期來估計(jì)，目前反映在房企上半年報表中的項(xiàng)目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個百分點(diǎn)；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點(diǎn)；保利為37.51%，同比下降3.19個百分點(diǎn)。
根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初比增加了相 27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計(jì)575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認(rèn)為，近幾個月來房企為了規(guī)避風(fēng)險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實(shí)力較強(qiáng)機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目上的合作“上半年的開源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當(dāng)前償債壓力明顯降低！北M管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當(dāng)前庫存合計(jì)為5157.68億元，與年初4760億元相比增長了8.35%。
常清還說道，僅從數(shù)據(jù)來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價值可以用房企的預(yù)收賬款數(shù)量來估算。如果減去預(yù)售賬款部分，房企的真實(shí)庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。
金地集團(tuán)總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當(dāng)前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個月降到10個月。但是預(yù)計(jì)下半年很多標(biāo)桿房企推到市面上的總量在增加，所以當(dāng)前房企去庫存的壓力依然很大！
黃俊燦還說，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價未來也有可能上升？傮w來看，房企未來的利潤空間會下滑。”他認(rèn)為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。
預(yù)測
下半年房價難言上漲
盡管四大房企資金鏈和去庫存的壓力相對有所改善，但更多的中小房企償債能力仍然堪憂，行業(yè)內(nèi)“業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型及股權(quán)收購兼并”的案例屢有出現(xiàn)。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，雖然5月以來房地產(chǎn)市場成交量總體出現(xiàn)了回升的局面，“但是至今還沒有帶動房地產(chǎn)投資規(guī)模回升或出現(xiàn)趨勢性回暖的局面。因此，整體樓市尤其是開發(fā)企業(yè)資金面相對較為緊張的基本面并沒有改變”。
北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，調(diào)控以來，先后有中弘地產(chǎn)、 ST珠江、萊茵置業(yè)、鼎力股份、華業(yè)地產(chǎn)等10余家地產(chǎn)公司開始轉(zhuǎn)型其他行業(yè)。張大偉說，“非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加劇了房企間的并購浪潮，幾乎支撐起此輪房企并購潮的半壁江山。上半年來已經(jīng)有多家上市房企開始涉及其他行業(yè)，房企開礦等轉(zhuǎn)移經(jīng)營重點(diǎn)的行為逐漸增加！
該機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，2012年上半年，全國房地產(chǎn)市場公開的規(guī)模股權(quán)交易達(dá)到了51宗，已經(jīng)公開的總交易額就達(dá)到了205億，同比2011年上半年的 42宗131億上漲了21%及56%，股權(quán)變動明顯增加。張大偉說，“本輪調(diào)控使得部分大型企業(yè)獲得發(fā)展機(jī)遇，或以專業(yè)化，或以資金優(yōu)勢謀得利潤；而另外一些資金壓力過緊的企業(yè)則只能甩股換錢”。
在庫存壓力及年度目標(biāo)的激勵下，眾多的開發(fā)商均對即將到來的傳統(tǒng)旺季躊躇滿志。
2012年上半年，大部分房企完成了全年銷售目標(biāo)的50%以上。在市場有所好轉(zhuǎn)的情況下，房企希望在“去庫存”及業(yè)績方面更上層樓。下半年至今，先后有世茂房地產(chǎn)和中海地產(chǎn)上調(diào)年度銷售目標(biāo)，分別從307億元和800億港幣上調(diào)至350億元和1000億元港元。調(diào)整后目前這兩家房企上半年分別完成了年度銷售目標(biāo)的76%和75%。
在房企以價換量銷售策略下，前7月不少房企銷售業(yè)績大增，其中中海、保利、世貿(mào)已經(jīng)完成全年目標(biāo)的七成。然而房企在業(yè)績大幅提升的同時，銷售額增幅低于銷售面積增幅，銷售單價下降已經(jīng)成為普遍現(xiàn)象，這也導(dǎo)致房企營收和利潤的下降。
而在下半年，資金狀況得到改善的房企，或?qū)仐墶耙詢r換量”的銷售策略。據(jù)媒體報道，部分房企內(nèi)部高層已經(jīng)認(rèn)為自己上半年賣虧了，稱要在三四季度的產(chǎn)品銷售上采取保價提利的策略。盡管如此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)金九樓市“量增價穩(wěn)”，房價不會大幅上漲。
常清也認(rèn)為，從現(xiàn)金流入增加來說，目前房企資金狀況明顯好于去年同期，房企信心由年初的悲觀轉(zhuǎn)向樂觀。但是目前房企現(xiàn)金流入增加主要來源于信貸政策的放松，再加上下半年地方政府龐大的供地規(guī)模和購房者有限的購買力，下半年的地價和房價走勢仍然會以穩(wěn)為主，難現(xiàn)大漲。
■相關(guān)新聞
非房地產(chǎn)企業(yè)資金加速撤離樓市
經(jīng)過一輪史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)利潤明顯降低，市場前景暗淡。有數(shù)據(jù)表明，一些非房地產(chǎn)企業(yè)資金紛紛離場，樓市從暴利時代開始逐步回歸理性。
一項(xiàng)最新數(shù)據(jù)顯示，今年半年，72家上市房企凈利潤則有所下滑，合計(jì)利潤為150億元，比去年同期的151億元下降了0.62%。上半年的銷售業(yè)績并不理想，很多企業(yè)先后轉(zhuǎn)離房地產(chǎn)市場。北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前，已經(jīng)有東方航空、西部礦業(yè)、江蘇舜天、酒鬼酒、安徽金種子等非地產(chǎn)業(yè)務(wù)的公司，紛紛從房地產(chǎn)行業(yè)中撤資，或減少相關(guān)地產(chǎn)的資產(chǎn)配置。
回首2009年至2010年，房價呈現(xiàn)爆發(fā)式上漲時，一批電信、鋼鐵、制酒企業(yè)紛紛涌入房地產(chǎn)業(yè)，它們希望在快速增長的樓市中分享一杯羹。
但是，隨著新一輪調(diào)控政策更加嚴(yán)厲，部分企業(yè)明顯加速了脫離地產(chǎn)、回歸本業(yè)的步伐。天富熱電明確表示，公司以4.02億元的價格將旗下的天富房產(chǎn) 100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓完成后，天富熱電業(yè)務(wù)將不再涉足房地產(chǎn)。中國兵器裝備集團(tuán)先后轉(zhuǎn)讓了南方東銀置地部分股權(quán)、薊門橋地王等資產(chǎn)。
對于外行資金紛紛撤離房地產(chǎn)市場，北京中原市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，房地產(chǎn)投資的收益降低，是部分外行企業(yè)從房地產(chǎn)中撤資的一個主要原因。目前，房地產(chǎn)博弈的時代已經(jīng)過去，只要投入、就獲暴利的市場必然不會長久。他說，從各種市場表象可以明顯看到，房地產(chǎn)資產(chǎn)已經(jīng)從之前的暴利行業(yè)，逐漸回歸理性。政策調(diào)控到了關(guān)鍵之時，調(diào)控何去何從。多位專家指出，調(diào)控組合拳涉及多個部門、各級政府，希望有關(guān)部門能強(qiáng)化監(jiān)管和問責(zé)力度，形成合力杜絕上有政策、下有政策的局面。
■行業(yè)觀察
樓市新政短期內(nèi)不會出臺
樓市會不會有新的調(diào)控政策出臺？這是7月下旬國務(wù)院派出8個督查組督查各地房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況之后，市場上最為關(guān)心的問題。
在督察組返京半個月之后，越來越多的證據(jù)顯示，樓市調(diào)控同樣是穩(wěn)定為主。
在新華社8月17日的報道中，督查組有彈有贊，在責(zé)備個別地方“放松調(diào)控”的同時，也肯定“房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制”。
記者也從一位接近督查組成員人士處印證了上述判斷！皯(yīng)該不會有新政策出臺！痹撊耸扛嬖V記者，他與督查組成員的直接交流中得知，督查組認(rèn)為只要在現(xiàn)有政策的落實(shí)上嚴(yán)格落實(shí)，就足以遏制5月以來的樓市量價反彈壓力，新政暫時沒有出臺的必要。但他同時也強(qiáng)調(diào)，這僅是督查組的意見，目前尚不清楚國務(wù)院對此的批復(fù)。
此后，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受新華社采訪時表示，除“糾正部分地區(qū)放松調(diào)控政策”外，還要“密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場變化，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的政策措施”。
業(yè)內(nèi)多位人士分析認(rèn)為，從“政策措施需要研究”和“市場需要密切監(jiān)測”來看，即使有進(jìn)一步政策，也不會在短期內(nèi)出臺，觸發(fā)點(diǎn)在于未來一段時間市場的發(fā)展。
市場也傳來令人安心的消息：8月尚未結(jié)束，但樓市成交量已出現(xiàn)環(huán)比下滑。某數(shù)據(jù)顯示，成交量的快速上漲其實(shí)在7月便已終止，盡管該月其監(jiān)測的40個城市中仍有超過六成成交量上漲，但一線城市中唯有上海繼續(xù)保持增勢，北京、廣州、深圳均有不同程度下滑。
■財(cái)經(jīng)看臺
官方釋放調(diào)控從嚴(yán)信號樓市“金九銀十”恐被抑制
購房需求的集中釋放使得樓市成交量一路攀高，而7月房價的大面積回升，更是讓房企對“金九銀十”的樓市旺季充滿期待。恰在此時，中國住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人近日在接受媒體采訪時卻透露，住建部正密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的政策措施。
對于官方在此時釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此舉除了表明中央在穩(wěn)增長的同時調(diào)控決心仍舊堅(jiān)定外，也會對購房者的心理預(yù)期起到一定影響，可能會對9、10月份的樓市成交起到一定的抑制作用。
7月底到8月初，國務(wù)院樓市督察組分赴16省市調(diào)研樓市調(diào)控政策的執(zhí)行成效。雖然從媒體報道來看，督察組對各省市基本給予了肯定評價，但是中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強(qiáng)此前曾在采訪中表示，肯定”“并不一定代表“完全滿意”。
日前，住建部有關(guān)負(fù)責(zé)人則透露，從此前開展的督察情況看，個別地方出現(xiàn)了為強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長，通過放松住房限購條件、發(fā)放購房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。國務(wù)院督察組已要求這些地區(qū)立即予以糾正。
對此，中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌在電話中表示，“穩(wěn)增長”中的降息等措施必然會導(dǎo)致樓市升溫，而國家此時則明確表達(dá)出了不會因?yàn)椤胺(wěn)增長”而放松對樓市的調(diào)控。
上述住建部負(fù)責(zé)人表示，由于大量新樓盤陸續(xù)上市，商業(yè)銀行連續(xù)下調(diào)購房貸款利率，并在基準(zhǔn)利率水平上進(jìn)一步下浮了購買首套住房的貸款利率，減輕了居民購房的實(shí)際負(fù)擔(dān)，使得一段時期以來積累的住房需求集中釋放。
顧云昌認(rèn)為，大量新盤的入市，降低了房價大幅上漲的空間，有利于房價穩(wěn)定。綜合來看，房企庫存居高，投機(jī)性需求基本被擠出，調(diào)控政策從嚴(yán)，再加上剛需購房者對房價非常敏感，種種因素都使得房價在下半年大幅上升的幾率非常小。
雖然預(yù)計(jì)房價上漲無力，但是顧云昌也指出，與三四月相比，房企的資金難題已得到緩解，而成交量的不斷上升和“穩(wěn)增長”基調(diào)帶來的樂觀預(yù)期，同樣使得房企并沒有太大的降價動力！白〗ú吭诖藭r釋放出調(diào)控從嚴(yán)的信號，從一定程度上來看，也可能是有意為之，在影響購房者預(yù)期的同時，防止在9、10月份出現(xiàn)量價齊漲的局面。”顧云昌說。綜合多家媒體編輯整理
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