強(qiáng)化樓市調(diào)控信號釋放 山東啟動(dòng)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)

在房產(chǎn)調(diào)控的大勢下，存量房數(shù)量上升已成不爭的事實(shí)，許多樓盤都已“被現(xiàn)房”。

截至6月底，中國指數(shù)研究院青島分院統(tǒng)計(jì)顯示，青島住宅市場存量接近11萬套，創(chuàng)出新高。青島市住宅市場庫存在調(diào)控30個(gè)月來節(jié)節(jié)攀升，截至6月30日，該存量已達(dá)108357套，這一存量的可售面積是2010年1月份的2.5倍。該院分析師王志霞表示“這一庫存量在全國其他二線城市很罕見，甚至超過了某些一線城市的庫存量�！比绻凑罩�6個(gè)月(包含6月份)的平均銷售速度計(jì)算，青島目前的這個(gè)庫存量的消化周期約為25.83個(gè)月，庫存量和消化周期都已達(dá)到歷史高點(diǎn)。

同時(shí)根據(jù)山東統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，山東省1-5月份商品房待售面積仍保持較高水平，但房屋銷售降勢趨緩。1月-5月，山東省固定資產(chǎn)投資9613.2億元，增長20.1%，增幅比1月-4月小幅回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資1492.8億元，增長11.5%，增速比1月-4月回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。

專家分析認(rèn)為，參照前5個(gè)月的銷售狀況，山東省房地產(chǎn)市場未來一段時(shí)間仍處于“消化庫存”的階段。

期房占了一手房交易的90%

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，煙臺(tái)市在售的樓盤，絕大多數(shù)都是期房銷售�！盎旧戏课葜黧w工程過三分之一，就可以按照相關(guān)部門的要求辦理預(yù)售許可證�！苯鸷Ｃ麍@工作人員說，從開盤計(jì)算，交房至少也得一年半以后。

記者走訪了多家售樓處，發(fā)現(xiàn)最快交房的也得到今年年底了，有的樓盤甚至2014年12月才交房，幾乎沒有一個(gè)樓盤有現(xiàn)房賣，最多有個(gè)“準(zhǔn)現(xiàn)房”——再有幾個(gè)月就可以交付的房子�！跋胍F(xiàn)房的話，都得去房屋中介找了，售樓處一般沒有�！毙绿斓囟际袕V場工作人員說。從相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)來看，一手房的交易當(dāng)中，期房占到了90%，現(xiàn)房只占10%。

鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售是有益嘗試

山東將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，這意味著商品房預(yù)售制度將迎來變局，雖然目前只在有限范圍內(nèi)試點(diǎn)，影響也會(huì)有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動(dòng)。隨著調(diào)控觸及開發(fā)商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調(diào)控步入深水區(qū)。

商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。按照該法律規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。2010年，住建部出臺(tái)文件，對這一制度進(jìn)行規(guī)范。

作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)基本制度，預(yù)售制對開發(fā)商的重要性究竟有多大？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預(yù)售制度調(diào)整的消息后，開發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對。

當(dāng)前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進(jìn)行銷售，在這種銷售模式中，信息公開、明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等較繁瑣的預(yù)售要求，以及商品房項(xiàng)目較分散的布局，正使得預(yù)售制度面臨監(jiān)管難的困境。同時(shí)，若房地產(chǎn)市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，與預(yù)售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價(jià)格相對不高、投資收益較高，一些投機(jī)投資性購房者通過期房交易來獲取利益。相比之下，現(xiàn)房的市場價(jià)值較穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)較小。因此，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售無疑是有益嘗試。

事實(shí)上，山東試點(diǎn)并未從根本上“撼動(dòng)”預(yù)售制度，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動(dòng)這一試點(diǎn)，具有積極意義。

名詞解釋

商品房預(yù)售制度

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證的房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。這個(gè)制度即為商品房預(yù)售制度。