近期，美國(guó)樓市紛至沓來(lái)的好消息似乎在告訴投資者，歷經(jīng)6年衰退的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始擺脫衰退，同時(shí)也印證了巴菲特早前的論斷：美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出復(fù)蘇的跡象。
樓市擺脫深淵
近幾個(gè)月以來(lái)，各式各樣的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)消除了人們對(duì)整個(gè)市場(chǎng)將再次大幅度下滑的擔(dān)心。同時(shí)市場(chǎng)的觸底反彈還出現(xiàn)了令人驚喜的跡象——銷(xiāo)售率和價(jià)格同時(shí)回升。
美國(guó)商務(wù)部8月23日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，美國(guó)7月新屋銷(xiāo)售月率增長(zhǎng)3.6%，折合成年率為37.2萬(wàn)套，為過(guò)去4個(gè)月來(lái)第三次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，且增長(zhǎng)幅度超出預(yù)期。
在房屋銷(xiāo)量回暖的同時(shí)，市場(chǎng)最為關(guān)注的房?jī)r(jià)指標(biāo)也呈現(xiàn)出觸底回升的跡象。房?jī)r(jià)指數(shù)在第二季度上漲4.8%，創(chuàng)下八年來(lái)最大季度增幅;6月份全國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)增長(zhǎng)1%，為2006年11月以來(lái)最大增幅。在截至6月的過(guò)去12個(gè)月中，美國(guó)34個(gè)州以及哥倫比亞特區(qū)都實(shí)現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲，創(chuàng)下2007年4月以來(lái)最好表現(xiàn)。尤為值得注意的是，與2010年受到首次購(gòu)房者減稅舉措提振而帶來(lái)的量?jī)r(jià)齊升狀況不同，此次房?jī)r(jià)上漲得到的政府幫助有限。
房?jī)r(jià)走高，也令代表著行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的房地美(Freddie Mac)和房利美(FNM)雙雙實(shí)現(xiàn)了久違的盈利。
房地美公開(kāi)財(cái)報(bào)顯示，第二季度實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)30.2億美元，合每股盈利37美分，去年同期為虧損21.4億美元(合每股虧損1.16美元)。同期，房利美第二季度業(yè)績(jī)從上年同期的凈虧損52億美元，轉(zhuǎn)為凈盈利22億美元，為自2008年金融危機(jī)期間被政府接管以來(lái)第二次實(shí)現(xiàn)季度盈利。
今年7月，巴菲特曾指出，在2008年前的幾年中，美國(guó)增加的房屋數(shù)量高于家庭數(shù)量。這最終不可避免地導(dǎo)致建造了太多房屋。然而從近期房屋空置率這一指標(biāo)中可以發(fā)現(xiàn)，這一情況已經(jīng)大為改善。
房地美發(fā)布的報(bào)告顯示，二季度美國(guó)待租房屋空置率已跌至8.6%，為10年來(lái)最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，創(chuàng)6年以來(lái)新低。另外，若以1994年~2003年房屋租售平均情況看，今年供給富余量已降至50萬(wàn)套左右，接近健康市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)。
First Washington的投資經(jīng)理史蒂芬·瓊斯(Steven Jones)表示：“目前我們有理由相信美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了供需均衡，正在構(gòu)筑底部，并確立反彈的基礎(chǔ)。”
在市場(chǎng)復(fù)蘇的帶動(dòng)之下，美國(guó)住宅建筑商信心指數(shù)也持續(xù)攀升。美國(guó)全國(guó)住宅建筑商協(xié)會(huì)15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份美國(guó)住宅建筑商信心指數(shù)升至37，創(chuàng)下5年半以來(lái)新高。
新房銷(xiāo)售量的增加以及市場(chǎng)前景的利好令建筑商的業(yè)績(jī)出現(xiàn)了大幅的改善，很多房屋建筑商在股票市場(chǎng)上獲得了投資人的認(rèn)可，股價(jià)大漲。
美國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普爾特集團(tuán)股價(jià)年初至今的漲幅已經(jīng)達(dá)到101.27%，萊納公司股價(jià)漲幅達(dá)到59.19%，二者分列標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)成份股漲幅榜的第三位和第九位。D.R.Horton股價(jià)漲幅達(dá)到45.36%，托爾兄弟公司股價(jià)漲幅達(dá)到49.27%，KB家居公司股價(jià)漲幅達(dá)到55.36%，標(biāo)準(zhǔn)太平洋房屋公司股價(jià)漲幅達(dá)到95.28%。
房地產(chǎn)相關(guān)的建材板塊也同樣受益。美國(guó)建筑材料制造商USG公司今年以來(lái)股價(jià)已經(jīng)上漲73.52%;房地產(chǎn)信息提供商Zillow股價(jià)上漲了62.54%。
投資大佬嗅覺(jué)敏銳
不可否認(rèn)，一些機(jī)構(gòu)投資者早已嗅到了房地產(chǎn)復(fù)蘇的到來(lái)，他們的投資果實(shí)已經(jīng)逐漸成形。與此同時(shí)，他們的積極介入也促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格的上升。
據(jù)投資公司Fusion Analytics Investment Partners LLC的資產(chǎn)管理經(jīng)理約什·布朗稱(chēng)，在過(guò)去十年時(shí)間里，巴菲特也積累了一系列涉及美國(guó)房產(chǎn)改建等業(yè)務(wù)的公司組合。美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的回彈將令巴菲特麾下與住房營(yíng)建和修理相關(guān)的公司受益，其中也包括伯克希爾·哈撒韋的股票。
據(jù)媒體報(bào)道，保爾森旗下的對(duì)沖基金公司花費(fèi)1700萬(wàn)美元，購(gòu)買(mǎi)了位于美國(guó)拉斯維加斯湖區(qū)超過(guò)875英畝的土地，計(jì)劃興建住宅并賣(mài)給建筑商。
房地產(chǎn)行業(yè)信息服務(wù)商Metrostudy總監(jiān)格雷戈表示，上述交易是該地區(qū)近3年規(guī)模最大的土地交易，保爾森基金明顯在重倉(cāng)押注該地區(qū)樓市的復(fù)蘇。
除此之外，私募股權(quán)基金巨頭黑石集團(tuán)也在很早之前便堅(jiān)定地認(rèn)為美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是未來(lái)增長(zhǎng)的亮點(diǎn)。該集團(tuán)全球房地產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)人喬納森·格雷近日表示，該公司已經(jīng)花費(fèi)超過(guò)3億美元收購(gòu)逾2000戶(hù)的止贖房屋，并將做出租之用，押注美國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)復(fù)蘇。
“我們正進(jìn)行長(zhǎng)期押注，空屋終將會(huì)有人租住，而房產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)始復(fù)蘇。”格雷表示，“我們的退出策略將會(huì)是把房屋賣(mài)給租用者！
較早前還有消息指出，包括卡克斯頓、SAC資本管理公司、艾威資本集團(tuán)等眾多對(duì)沖基金大量吸納與房地產(chǎn)相關(guān)的資產(chǎn)，押注2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，現(xiàn)在看來(lái)，這一策略已經(jīng)初見(jiàn)成效。
復(fù)蘇之說(shuō)依然存疑
基于以上種種跡象，高盛認(rèn)為美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)即將迎來(lái)這一波小牛市。
高盛發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，隨著美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)“強(qiáng)勁”復(fù)蘇，新房銷(xiāo)售可能大幅攀升，因此美國(guó)住宅建筑商是具吸引力的投資標(biāo)的，美國(guó)房產(chǎn)房屋市場(chǎng)或啟動(dòng)3至7年的上升周期。
美國(guó)銀行美林全球研究公司(Bank of America Merrill Lynch Global Research)駐紐約的資深經(jīng)濟(jì)學(xué)家米歇爾·梅耶(Michelle Meyer)雖沒(méi)有那么樂(lè)觀(guān)，但也指出房?jī)r(jià)會(huì)一步一步地增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2012年和2013年房?jī)r(jià)的年增長(zhǎng)率將為2%，到本年代末期增長(zhǎng)勢(shì)頭才會(huì)逐步增強(qiáng)。按照這種增長(zhǎng)速度，房屋的平均價(jià)格將會(huì)在2022年達(dá)到2006年的頂峰水平。
盡管如此，許多現(xiàn)象依然令投資人捉摸不透。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(National Association of Realtors)本周三發(fā)布的報(bào)告還顯示，7月份的平均銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)際比6月份的略低。這表明房屋交易活動(dòng)并不規(guī)律，而且遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之前的水平。
此外，很多人擔(dān)心房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇很大程度上會(huì)受到更廣泛經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。眼下圍繞在歐債危機(jī)和美國(guó)財(cái)政問(wèn)題上的不確定性令美國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨著下行風(fēng)險(xiǎn)，而全美失業(yè)率仍居于8%以上，薪資增長(zhǎng)疲弱，消費(fèi)信心低迷，這都意味著有購(gòu)買(mǎi)或投資新房意愿的潛在家庭數(shù)目可能下降。
除此之外，分析人士還指出，目前美國(guó)的城市化率和房屋自有率都已達(dá)到較高的水平，或許，房地產(chǎn)的“黃金時(shí)代”未來(lái)將難以再現(xiàn)。
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