陳寶存：征收房產(chǎn)稅不能解決中國(guó)樓市問題

    日前，房產(chǎn)稅成為“新國(guó)十條”出臺(tái)后民眾討論的熱點(diǎn)，征收房產(chǎn)稅能解決中國(guó)樓市問題嗎？《北方周末報(bào)》記者專訪了全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事、全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng)陳寶存。

　　房產(chǎn)稅征收

　　關(guān)鍵是厘清產(chǎn)權(quán)問題

　　《北方周末報(bào)》：在一些地方房?jī)r(jià)持續(xù)升溫的背景下，再次引發(fā)健全樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的討論，房產(chǎn)稅被頻頻提及。應(yīng)該如何定位房產(chǎn)稅？改革后的房產(chǎn)稅體系又有哪些變化？

　　陳寶存：房產(chǎn)稅是物業(yè)稅的變種。我一直反對(duì)重慶市和上海市試點(diǎn)房產(chǎn)稅，實(shí)際上收的是物業(yè)稅的錢，現(xiàn)在稅務(wù)總局不太贊同重慶市和上海市這種方式，而湖南省、湖北省這次房產(chǎn)稅改革才是房地產(chǎn)稅制的改革，是全面的改革。這次國(guó)家稅務(wù)總局要搞的試點(diǎn)是整體房產(chǎn)稅制改革的一種方向。房產(chǎn)稅的改革應(yīng)該是有加有減，包括兼并一些稅種，實(shí)際上目前房屋產(chǎn)權(quán)很混亂，我一直強(qiáng)調(diào)一定要厘清所有的房屋產(chǎn)權(quán)，確定房屋所有權(quán)人，才能做得完善。

　　《北方周末報(bào)》：房產(chǎn)稅改革自破題之日起就與樓市調(diào)控結(jié)下密不可分的關(guān)系，您認(rèn)為目前征收的房產(chǎn)稅取得了哪些效果？針對(duì)當(dāng)前樓市的狀況，房產(chǎn)稅能代替限購(gòu)措施嗎？

     陳寶存：上海和重慶這種試點(diǎn)是不成功的，沒有達(dá)到預(yù)期的效果，對(duì)樓市的影響也是微乎其微。不論是上海稅制方案還是重慶稅制，都存在一定問題，原因是法理依據(jù)不足。上海房產(chǎn)稅主要針對(duì)的是炒房人群，遏制炒房的效果比較明顯，但造成的局面是租賃住房在上海將縮減，未來將是上海租價(jià)的上揚(yáng)。

　　重慶市方案我認(rèn)為是高舉輕打，主要針對(duì)富裕人群和炒房團(tuán)，確實(shí)是實(shí)驗(yàn)性質(zhì)，不具備推廣的價(jià)值。針對(duì)當(dāng)前的樓市狀況，是試圖用房產(chǎn)稅取消限購(gòu)，但作為政府來講，用限購(gòu)這種形式手段調(diào)控樓市的話不太成功，總不能歧視外地人吧，早晚得取消限購(gòu)。

　　地方政府

　　不會(huì)主動(dòng)征收房產(chǎn)稅

　　《北方周末報(bào)》：全國(guó)30多個(gè)省市和計(jì)劃單列市的地稅官員在京開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)，此舉也讓房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲進(jìn)一步升級(jí)。您認(rèn)為存量房房產(chǎn)稅應(yīng)該如何征收，針對(duì)于二三套住房能否實(shí)行普遍征收？
   
    陳寶存：所謂的存量房是在售的，剛剛賣出去的不收稅，住進(jìn)去一年以后才開始征稅，問題怎么征還沒有準(zhǔn)確的說法，都在試點(diǎn)，真正推廣起來至少要10年以上。對(duì)于二套房以上的住房征稅，普遍征收是一個(gè)長(zhǎng)期的過程。比如房屋評(píng)估就很難，土地制度的改革、房屋制度的改革和產(chǎn)權(quán)制度的改革是一個(gè)大工作，幾乎涉及到所有的老百姓，實(shí)行普遍征收，關(guān)鍵還是厘清產(chǎn)權(quán)問題。

　　《北方周末報(bào)》：您說這次房產(chǎn)稅改革的試點(diǎn)是湖南省和湖北省，為什么沒有在一線城市深圳市、廣州市、北京市等地推廣呢？

　　陳寶存：深圳市、廣州市、北京市一直說有試點(diǎn)，但是他們都不干，擔(dān)心影響整體經(jīng)濟(jì)。如果實(shí)行房產(chǎn)稅，會(huì)影響老百姓買房的預(yù)期。在中部城市，按照國(guó)家財(cái)政部和稅務(wù)總局的思維來搞房地產(chǎn)稅制的整體改革，思路是普稅制方向。現(xiàn)在的問題是出租房大量租賃，至少有1.6億人在租房，稅賦太高的話，就會(huì)把整個(gè)稅賦轉(zhuǎn)嫁到租賃人群。我也贊同普稅制，所有房產(chǎn)都征稅，但是要在產(chǎn)權(quán)厘清之后，而且稅賦很輕，這樣比較適合國(guó)內(nèi)推廣。

　　《北方周末報(bào)》：地方政府什么時(shí)候會(huì)考慮征收房產(chǎn)稅？
   
    陳寶存：對(duì)政府這是一把“雙刃劍”。按正常的推理來講，多加稅不是好事嗎？但實(shí)際上并不是這樣，房地產(chǎn)開發(fā)土地出讓金8成為征收土地過程中的拆遷安置征地成本與城市管網(wǎng)配套成本。而且房屋銷售都是有稅的，為了多收2個(gè)億的房產(chǎn)稅，可能會(huì)損失4個(gè)億。而地方政府目前在城市發(fā)展階段需要大量的土地出讓金，還有整個(gè)房地產(chǎn)交易的稅很高，地方政府不會(huì)支持，甚至沒有動(dòng)力去征收房產(chǎn)稅。為了推廣房產(chǎn)稅，很可能會(huì)使土地出讓下降，包括交易下降，影響地方財(cái)政有關(guān)房地產(chǎn)的相關(guān)稅收的所有支出，可能為房產(chǎn)稅的征收丟失太多太多的東西。從城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮看，上海，重慶搞房產(chǎn)稅一點(diǎn)好處也沒有，地方政府不會(huì)主動(dòng)征這個(gè)房產(chǎn)稅的，會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)的稅收。

　　房產(chǎn)稅

　　不能解決樓市問題

　　《北方周末報(bào)》：房產(chǎn)稅到底能不能解決中國(guó)樓市問題？　
  
    陳寶存：房產(chǎn)稅調(diào)控樓市的價(jià)格不會(huì)成功，現(xiàn)在僅僅是試點(diǎn)，炒房人群的目的是短時(shí)期內(nèi)賣出去，有利潤(rùn)就賣，如果升值的空間不是很大了，買了就賣就會(huì)吃大虧了。那就沒法炒，不賺錢。如果把房?jī)r(jià)上升贏利的空間控制住的話，滿足剛性需求，這樣的話限不限購(gòu)就無所謂了。房產(chǎn)稅全面改革，解決的是地方財(cái)政問題，并不是能解決樓市問題，而且高層不也表示：我們不是為了調(diào)控樓市。

　　《北方周末報(bào)》：在您的研究領(lǐng)域，能否預(yù)測(cè)房產(chǎn)稅的發(fā)展趨勢(shì)，以及如何在全國(guó)推廣。

　　陳寶存：房產(chǎn)稅一定會(huì)普及開，這只是時(shí)間的問題。我個(gè)人認(rèn)為，在土地，房地產(chǎn)稅制改革這種變化，這種情況下會(huì)全面推廣。但是重慶市，上海市的模式不行，每個(gè)地區(qū)和每個(gè)地區(qū)是不一樣的，從發(fā)達(dá)國(guó)家的先例來看，房產(chǎn)稅（物業(yè)稅）的征收，并不存在抑制房?jī)r(jià)的效果。國(guó)外征收的不動(dòng)產(chǎn)稅，是地方政府稅收的主要來源之一，并不是調(diào)控房?jī)r(jià)的主要手段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅度波動(dòng)時(shí)，房地產(chǎn)稅只是起到了保證地方政府穩(wěn)定收入的作用。我國(guó)的房產(chǎn)稅和國(guó)際接軌是必然的，但首要前提是土地制度接軌。要全面征收全面推廣，一定要解決如小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)這樣的遺留問題。