新華08網(wǎng)北京8月17日電(趙為 耿凱旋)始自7月底的國(guó)務(wù)院各地樓市督查工作已經(jīng)進(jìn)入尾聲。從目前初步匯總的信息來(lái)看，部分地區(qū)、部分城市房?jī)r(jià)反彈，已是不爭(zhēng)的事實(shí)。由此，關(guān)于房地產(chǎn)儲(chǔ)備政策的揣測(cè)紛紛。業(yè)界普遍認(rèn)為，未來(lái)出臺(tái)新政內(nèi)容和出臺(tái)時(shí)機(jī)，將在很大程度上視督查報(bào)告而定。而此前備受關(guān)注的焦點(diǎn)，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、二手房交易稅提高、房地產(chǎn)貸款收縮、預(yù)售制度微調(diào)、切實(shí)問(wèn)責(zé)地方等均在政策猜想的名單之中。
――稅收環(huán)節(jié)：房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容、二手房交易稅提高？
房產(chǎn)稅征收擴(kuò)容可以說(shuō)是當(dāng)前市場(chǎng)討論最激烈也是分歧最大的政策之一。
近日全國(guó)30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開(kāi)展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)。此舉被認(rèn)為是在為房地產(chǎn)稅向全國(guó)鋪開(kāi)提供技術(shù)和人員儲(chǔ)備。財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人此前在接受采訪時(shí)也表示，“要穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，研究制定房產(chǎn)保有、交易環(huán)節(jié)稅收改革方案。”這似乎也印證了房產(chǎn)稅試點(diǎn)正在有計(jì)劃地向全國(guó)鋪開(kāi)。
財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無(wú)法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。從最高決策層重要會(huì)議和管理部門(mén)的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。
不過(guò)，房產(chǎn)稅一旦擴(kuò)圍，能否真正為房地產(chǎn)調(diào)控助力？民間也存在著不同的聲音。
最強(qiáng)烈的反對(duì)者為華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)。他認(rèn)為，“(開(kāi)征房產(chǎn)稅)長(zhǎng)期看只會(huì)促使地方政府提高房?jī)r(jià)。因?yàn)樗蟹慨a(chǎn)稅都是以評(píng)估價(jià)而不是以購(gòu)買價(jià)計(jì)算的。所以，房產(chǎn)稅是地方政府稅收的重要組成部分，一定要讓房?jī)r(jià)增高，才會(huì)增加房產(chǎn)稅！
此外，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，現(xiàn)階段我國(guó)房產(chǎn)交易過(guò)程并不是十分規(guī)范，房屋價(jià)值評(píng)估還有一定難度。由于全國(guó)住房信息沒(méi)有完成聯(lián)網(wǎng)，很難知道目前我國(guó)多套房持有者到底有多少，到底有多少閑置房。另外，我國(guó)高達(dá)85%以上的房屋自有率，群眾能否輕易接受，也是阻礙“普遍征收”的重要因素。
對(duì)此，北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否有足夠的供應(yīng)，將影響對(duì)存量房征稅所應(yīng)發(fā)揮的效應(yīng)。他認(rèn)為，對(duì)存量房征稅是增加房屋持有成本，能有效抑制投資、投機(jī)行為。但是，若房地產(chǎn)供應(yīng)量跟不上，賣方市場(chǎng)仍然占優(yōu)，房產(chǎn)稅則會(huì)轉(zhuǎn)化為交易稅，這樣不僅沒(méi)有達(dá)到應(yīng)有的效果，也增加了剛需的負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)信息只有公開(kāi)化、透明化，房產(chǎn)稅才能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，緩解供需矛盾。
在關(guān)于房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論還甚囂塵上的同時(shí)，另一種稅收政策則悄然得到市場(chǎng)的一致認(rèn)可。
市場(chǎng)普遍認(rèn)為，提高二手房交易稅費(fèi)實(shí)施起來(lái)較為簡(jiǎn)單，靈活性強(qiáng)，而且能夠在一定程度上抑制投資性房屋買賣行為，進(jìn)而抑制投資需求，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。二手房交易稅費(fèi)的提高政策可能作為下一步政策調(diào)整的尖兵率先出臺(tái)。
中國(guó)房地產(chǎn)稅改革專家組成員曲衛(wèi)東建議，在存量房的定義上，除了對(duì)城市所有已購(gòu)房地產(chǎn)采取“普遍征收原則”，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對(duì)開(kāi)發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對(duì)逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售；或?qū)?gòu)房者的二套(含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。
——買賣環(huán)節(jié)：限購(gòu)強(qiáng)化、預(yù)售制度微調(diào)？
督查透出的“從嚴(yán)”態(tài)度，意味著要嚴(yán)格落實(shí)已有的調(diào)控政策！跋拶(gòu)”政策是本輪調(diào)控政策中的一柄利劍，但也是地方實(shí)際操作中容易打擦邊球的地方。此前地方對(duì)于限購(gòu)政策的微調(diào)試探，被認(rèn)為反成為未來(lái)政策擴(kuò)大和改善房地產(chǎn)購(gòu)買限購(gòu)范圍的動(dòng)力之一。這也體現(xiàn)了中央對(duì)于限購(gòu)“紅線”的再次強(qiáng)調(diào)。
我們注意到，目前所謂最嚴(yán)厲限購(gòu)政策，其執(zhí)行城市數(shù)量為40多個(gè)，并非全國(guó)都限購(gòu)，而且部分城市限購(gòu)區(qū)域僅限于城區(qū)，范圍有限。在實(shí)際操作中，有些地方也容易打擦邊球。從這個(gè)層面看，目前的限購(gòu)政策有進(jìn)一步完善的空間，限購(gòu)城市的范圍也有擴(kuò)大空間。
特別是，住建部在6月底前完成了40個(gè)重點(diǎn)城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)，這將為跨城市“聯(lián)網(wǎng)限購(gòu)”提供技術(shù)支持。多位參與住建部“全國(guó)房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)”工作的人士向媒體表示，在聯(lián)網(wǎng)技術(shù)工作推進(jìn)的過(guò)程中，住建部即探討和研究了“跨地域?qū)嵤┓康禺a(chǎn)限購(gòu)政策”的可能性，即是在首批聯(lián)網(wǎng)的40個(gè)城市中，挑選主要城市，在一地審核購(gòu)房者購(gòu)買資格時(shí)，不僅審核其在本地所擁有的房產(chǎn)，亦審核聯(lián)網(wǎng)城市中擁有房產(chǎn)的情況，對(duì)于在聯(lián)網(wǎng)城市已經(jīng)擁有住房的購(gòu)房者，對(duì)其在其他聯(lián)網(wǎng)城市的“非首套”住房購(gòu)買進(jìn)行限制。但這一措施目前只是在非正式層面探討。
買賣環(huán)節(jié)的另一個(gè)重要制度“商品房預(yù)售制”的存廢也是目前在網(wǎng)上熱炒話題之一。盡管關(guān)于“取消商品房預(yù)售制”的傳言迅速被澄清，但仍一石激起千層浪。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，目前定金及預(yù)收款和個(gè)人按揭貸款已占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的30%以上，形成了與房企自有資金、銀行借款三分天下的局面，是房地產(chǎn)企業(yè)重要的資金來(lái)源。
眾多網(wǎng)友和消費(fèi)者表示，預(yù)售制違背了“一手交錢，一手交貨”的交易原則，引發(fā)諸多糾紛和矛盾。多位專家表示，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，取消商品房預(yù)售、改期房銷售為現(xiàn)房銷售是大勢(shì)所趨，不過(guò)，從目前情況看，驟然取消預(yù)售制并不現(xiàn)實(shí)。
上海財(cái)經(jīng)大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所常務(wù)副所長(zhǎng)姚玲珍表示，從發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)看，商品房的預(yù)售制度仍然存在并有其存在的合理性，如建設(shè)周期長(zhǎng)、資金需求量大等一些客觀因素就決定了預(yù)售制度的存在。
張大偉則稱，“如果在目前取消預(yù)售制，樓市將會(huì)被少數(shù)國(guó)企及大房企獨(dú)占，房?jī)r(jià)不僅不會(huì)下調(diào)，反而會(huì)繼續(xù)明顯上漲！彼硎，在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響經(jīng)濟(jì)的情況下，政策制定部門(mén)不太可能冒險(xiǎn)出臺(tái)如此激烈的政策。
盡管業(yè)內(nèi)一致認(rèn)為預(yù)售制目前暫不會(huì)取消，但對(duì)于預(yù)售制的改革確有必要。
姚玲珍表示，在預(yù)售的過(guò)程中，政府或相關(guān)機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)預(yù)售管理和規(guī)范性。開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售所得資金的使用應(yīng)該？顚Ｓ茫凑展こ痰倪M(jìn)度用于項(xiàng)目，而不是隨意用于拿地；此外，在預(yù)售的條款和信息披露方面可以加強(qiáng)管理。
專家同時(shí)表示，隨著樓市調(diào)控深入，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，應(yīng)在此“窗口期”，對(duì)預(yù)售制進(jìn)行“大改”，即將一次性付款逐漸改為同期房建設(shè)進(jìn)度基本相適應(yīng)的分期付款，逐步降低預(yù)售制帶來(lái)的高杠桿效應(yīng)。
——供給環(huán)節(jié)：增加土地供應(yīng) 清理閑置土地？
在從嚴(yán)調(diào)控的同時(shí)，增加市場(chǎng)供應(yīng)也是儲(chǔ)備政策不可缺少的一部分。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)控股公司副總裁胡景暉說(shuō)：“政策出臺(tái)的方向我認(rèn)為更趨向于增加市場(chǎng)供應(yīng)，比如增加住宅用地供應(yīng)，增加保障房和商品住宅供應(yīng)等。”
據(jù)一位接近國(guó)土資源部的人士向媒體表示，“國(guó)土部有計(jì)劃繼續(xù)加大閑置土地的整治力度，或要求各省市集中報(bào)送閑置土地清理情況，增加掛牌督辦的案量！
據(jù)透露，國(guó)土資源部已經(jīng)要求各地每周報(bào)送土地出讓情況，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)“地王”苗頭地塊的出讓，進(jìn)行土地市場(chǎng)預(yù)期調(diào)控。記者了解到，這是在以往任何調(diào)控時(shí)期都不曾有過(guò)的做法，由此可見(jiàn)政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)厲程度。
在此之前，為避免土地成交熱點(diǎn)區(qū)域的在售房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)上漲，北京市住建委曾暫停了對(duì)土地成交熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的預(yù)售許可審批，并對(duì)申報(bào)預(yù)售價(jià)格實(shí)施行政干預(yù)，以避免出現(xiàn)“地王領(lǐng)漲樓市”的預(yù)期。
——行政環(huán)節(jié)：?jiǎn)栘?zé)重啟？
結(jié)合督查情況，問(wèn)責(zé)制的重啟將是最有可能祭出的一招。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從2007年至今，國(guó)務(wù)院一共派出過(guò)六批督查組專項(xiàng)督查地方樓市調(diào)控；仡櫂鞘卸讲闅v程可以發(fā)現(xiàn)，一般是在新政出臺(tái)后不到半年的時(shí)間派出督查組，但督查的警示意義多過(guò)問(wèn)責(zé)，至少?gòu)墓_(kāi)信息中很少看到對(duì)地方政府的問(wèn)責(zé)。
“事實(shí)上，近年來(lái)因?yàn)槁鋵?shí)調(diào)控政策不到位，確有個(gè)別地方被約談，要求整改。但是與約談相比，公眾要求公開(kāi)問(wèn)責(zé)的呼聲更高！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，無(wú)論問(wèn)責(zé)之槌先砸到哪個(gè)地方，其對(duì)地方政府的警示作用都是巨大的。
除了嚴(yán)防地方政府再次或明或暗放松調(diào)控，也不排除根據(jù)目標(biāo)制定和完成情況針對(duì)地域采取調(diào)控措施。按照“新國(guó)八條”的要求，去年全國(guó)大部分城市制定并公布了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，且完成情況較好，但今年以來(lái)，很少有城市公布上述目標(biāo)。
全國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，若沒(méi)有房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，就缺乏問(wèn)責(zé)地方政府的依據(jù)，也就無(wú)法落實(shí)地方政府的責(zé)任。他表示，作為樓市調(diào)控的主體之一，地方政府微調(diào)樓市政策的情況屢見(jiàn)不鮮，部分城市房?jī)r(jià)上漲幅度也較大，但尚無(wú)地方政府因此受到問(wèn)責(zé)。他認(rèn)為，問(wèn)責(zé)制的重啟十分必要，其能夠更好地促進(jìn)政策落實(shí)，并遏制地方政府屢屢“試盤(pán)”的行為。
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