央行年中兩度降息，國務院督查組奔赴16省市專項房地產(chǎn)督查，30余省市集訓房產(chǎn)稅評估，房產(chǎn)稅試點城市“兩湖版”消息不斷……買還是不買？降與不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。
樓市后調(diào)控時代，對政策之敏感在最近可謂發(fā)揮得淋漓盡致。
從 6月份開始，央行一個月內(nèi)宣布兩度降息，到7月下旬，國務院派出8個督查組奔赴16個省市對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實情況進行專項督查；時隔十天，取消預售制傳言甚囂塵上，雖然最后傳言無疾而終但卻致使多數(shù)地產(chǎn)股“跳水”；近日，全國30多個省(自治區(qū)、直轄市)和計劃單列市的地稅官員開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓，到如今房產(chǎn)稅“兩湖版”呼之欲出。
對于當前樓市的判斷，“不明朗”的思維同樣左右著作為市場主體的供需雙方。買還是不買？降與不降？樓市“心理拉鋸戰(zhàn)”緣于傳統(tǒng)銷售旺季的“遲到”而持續(xù)上演。后調(diào)控時代，這已經(jīng)不僅僅是一個糾結的問題，更是考驗各方心理的最后一道關口。后調(diào)控時代樓市變局叢生
購房潮再次顯現(xiàn)，成交量快速反彈，二次調(diào)控呼聲越來越高，這些正在讓后調(diào)控時代的樓市變得更加撲朔迷離。下半年樓市，關于“市場回暖”、“價格正在反彈”、“投資客開始進場”等聲音不絕于耳，讓人不由發(fā)問樓市風向是不是已出現(xiàn)微妙變化。
8月18日，根據(jù)國家統(tǒng)計局在其官網(wǎng)上公布的7月份70個大中城市住宅房價情況來看，70個大中城市中新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市達50個，6月份這一數(shù)據(jù)僅為25個，而7月上漲城市個數(shù)超過了前6個月之和。
嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權告訴記者，這波房價上漲主要受首次置業(yè)和改善型需求的集中入市推動，其實，房價上漲勢頭從2月份開始就有所表現(xiàn)，5、6、7月份的普漲只是一種正常的延續(xù)，成交量的放大不過是冰點之后的復蘇，回暖并非過熱。
與一線城市沉浸于樓市調(diào)控與“房產(chǎn)稅擴容”等恐慌相比，成都樓市的市場表現(xiàn)無疑要好很多。從上半年成交情況來看，成都市主城區(qū)商品房1月份成交僅4883 套，2月份開始有所突破成交7209套，3月市場成交達到今年來的峰值，達到14634套，4月份成交8829套，5月份成交11618套，6月份成交 10175套，7月市場成交回落到8932套。世家機構人士對此判斷，這一現(xiàn)象由之前數(shù)月數(shù)個利好因素累加作用形成：市場調(diào)控松綁預期形成，開發(fā)商低價房源大量入市，剛需由觀望到出手；另一方面，央行兩次降息，使得購房貸款利率將大幅降低，這針強心劑加快了樓市復蘇。
后市平穩(wěn)走量開發(fā)商定價幾種可能性
回顧前七個月的成都樓市，成交量的攀升速度讓樓市充滿了期待與懸疑。當部分開發(fā)商還在猶豫究竟是加緊推盤加快銷售，還是借勢回暖價格微調(diào)時，包括保利、藍光、華潤、萬科等在內(nèi)的一線房企已果斷決定，以多盤齊發(fā)之勢意圖搶占市場份額。
如果說上半年的成都樓市還僅僅是樓市復蘇的大幕將啟，那么下半年，樓市熱度還將再度被點燃。據(jù)記者了解，后調(diào)控時代，開發(fā)商在定價上存有多種可能性，主要會呈現(xiàn)三大典型心態(tài)：
一種是“求穩(wěn)型”，這些樓盤大多都是前期已經(jīng)開盤或加推的新盤，當時定價預期相對比較理性，為了保證銷售穩(wěn)步推進不會貿(mào)然提價，一切以穩(wěn)定出貨為主。
二是“搖擺型”，特別針對中小型開發(fā)商，受市場影響波動較大，通常這部分開發(fā)商及其樓盤在定價時，首先會參考指標大盤的定價策略，其次是會參考周邊二手房的價格，隨著大勢的變化靈活處理價格。
三是“激進型”，對于這類型開發(fā)商而言，資金狀況相對充裕，他們對于銷售速度并沒有緊迫的要求，在推出新產(chǎn)品時，很有可能會預期看漲，在定價策略上趨于激進。
“如果開發(fā)商在定價上能夠務實，保持企穩(wěn)走量的態(tài)勢，那么下半年樓市走勢會相對平穩(wěn)！背叨鹊禺a(chǎn)總經(jīng)理曾祥庸認為，相反，在各方壓力下，如果出現(xiàn)非理性的定價情況，那么市場可能會出現(xiàn)掉轉(zhuǎn)。
短時間出臺新政沒有可能
嘉聯(lián)地產(chǎn)總經(jīng)理侯紅權
從近期樓市來看，5、6、7月房地產(chǎn)銷售態(tài)勢相對平穩(wěn)，而且調(diào)控已經(jīng)完全到位，成交量的放大不過是筑底回升的市場效應，回暖并非過熱。在此背景下，樓市調(diào)控不管是房產(chǎn)稅還是其他，短時間沒有出臺新政的可能。
房地產(chǎn)后市“價穩(wěn)量增”
新港地產(chǎn)執(zhí)行董事張紅兵
上半年樓市，回暖趨勢明顯？梢钥闯，市場波動也有它的特性，不會一味上升，也不會總處于谷底。受調(diào)控政策等各種因素影響，下半年的樓市將更趨于理性，有望迎來一個調(diào)整期，即房價在一定幅度的調(diào)整之后歸至平穩(wěn)。
樓市進入“大魚吃小魚”時代
尺度地產(chǎn)總經(jīng)理曾祥庸
往后，房地產(chǎn)企業(yè)進入“大魚吃小魚”時代，也即進入房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權并購重組高峰期。大型房企并購中小房企，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退出樓市，部分中小開發(fā)商有可能在本輪調(diào)控中被重組，失去獨立的生存空間。
開發(fā)商定價三大典型心態(tài)
求穩(wěn)型
大多是前期已開盤或加推的新盤，當時定價預期相對較理性，為保證銷售穩(wěn)步推進不會貿(mào)然提價，一切以穩(wěn)定出貨為主。
激進型
這類型開發(fā)商資金相對充裕，對于銷售速度沒有緊迫要求，推出新產(chǎn)品時，很可能會預期看漲，在定價策略上趨于激進。
搖擺型
中小型開發(fā)商受市場影響波動較大，定價時首先會參考指標大盤的定價策略，其次參考周邊二手房價格，隨大勢靈活處理價格。
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