變數(shù)1：國務(wù)院督察組終極結(jié)論是好是壞?
變數(shù)2：首套房貸利率優(yōu)惠取消會否跟進(jìn)?
變數(shù)3：更嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅新方案何時出臺?
全國房價漲聲一片。本月18日，國家統(tǒng)計局公布7月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，70個大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)環(huán)比上漲的城市有50個，較6月份翻了一倍。7月份，廣州一手住宅79.67萬平方米的網(wǎng)簽面積，創(chuàng)2010年10月份后的新高。
然而，7月份的量價齊升仍沒能給市場足夠的信心。8月2日，網(wǎng)上一條流傳的“國家將取消住房預(yù)售制度”的消息，令A(yù)股市場地產(chǎn)股暴跌，資金紛紛逃離。最近，有銀行開始取消首套房貸利率優(yōu)惠，本月20日，國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布消息稱，湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點征收范圍，更觸動社會各界的神經(jīng)。房地產(chǎn)市場還是沒能擺脫“政策市”的標(biāo)簽。
從目前來看，樓市還存在著三大“變數(shù)”，且變數(shù)往往會在9、10月份發(fā)生(以下的結(jié)果，都是預(yù)測會否在9、10月份發(fā)生)，進(jìn)而影響“金九銀十”的成色。
變數(shù)
1
國務(wù)院督察組終極結(jié)論是好是壞?
在國務(wù)院派出的督查組陸續(xù)回京后，房地產(chǎn)調(diào)控走向再成業(yè)界關(guān)注焦點。業(yè)內(nèi)預(yù)期，這次調(diào)研形成的督查結(jié)論，將會直接影響政府下一步調(diào)控房地產(chǎn)的思路。
從近期傳出的風(fēng)聲來看，督察組的結(jié)論偏向樂觀：“樓市基本是健康的”、“各地樓市相對穩(wěn)定，不具備全面反彈的條件”、“形勢沒有那么嚴(yán)峻”……不必再出臺調(diào)控新政，只要對現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行，遏制好投機(jī)、投資，做好保障房，同時加強(qiáng)督查和約談，就不會有問題。
在樓市博弈期，各種消息滿天飛，在正式結(jié)論公布之前，所有的消息都只是傳言。建設(shè)部政策研究中心主任秦虹日前接受媒體采訪時表示，對這一判斷“并不知情”。
參與了此次督查的國家發(fā)改委人士，在做完“只要市場不是大幅急劇反彈，就不會調(diào)控加碼”的表態(tài)后，又補(bǔ)充“盡管督查組已經(jīng)將上述情況匯報給國務(wù)院，但畢竟只是初步判斷。下一步調(diào)控如何走，還得看形勢變化”，說明調(diào)控依然存在變數(shù)。
★結(jié)果1：不再出臺新政
●可能性：極大
●預(yù)期市場表現(xiàn)：“金九銀十”再現(xiàn)
樓市成交活躍的狀態(tài)將延續(xù)至“金九銀十”。今年9、10月，廣州一手住宅供應(yīng)量大，買賣活躍程度肯定會有所提高。去年9、10月份的成交慘狀不會在今年重演，要想達(dá)到2010年“金九銀十”的瘋狂程度難度也較大，六七十萬平方米是比較現(xiàn)實的成交量。
★結(jié)果2：出臺調(diào)控新政
●可能性：極小
●預(yù)期市場表現(xiàn)：重演去年慘狀
市場將重新陷入觀望，重演去年的慘狀。由于9、10月份失收，眾多房企難以完成全年銷售任務(wù)，開發(fā)商的資金鏈再度繃緊，部分房企將陷入困境甚至倒閉，房地產(chǎn)市場將會重新洗牌。
變數(shù)
2
首套房貸利率優(yōu)惠取消會否跟進(jìn)?
本月20日，光大銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人對新華社記者稱，該行上海和南京等地分行調(diào)整了個人房貸利率優(yōu)惠政策，取消了8.5折優(yōu)惠，首套房貸利率為基準(zhǔn)利率，二套房貸利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。
好消息是，取消首套房貸利率優(yōu)惠僅在少數(shù)城市進(jìn)行，尚未全面鋪開。光大銀行北京分行相關(guān)人士稱，北京地區(qū)暫時沒有房貸利率優(yōu)惠調(diào)整計劃。與此同時，工、農(nóng)、中、建、交等大型商業(yè)銀行沒有跟進(jìn)，目前仍執(zhí)行首套房利率最低8.5折的優(yōu)惠。
壞消息是，在部分城市同時取消首套房貸優(yōu)惠利率的還有民生銀行、深發(fā)展、中信銀行、興業(yè)銀行、招商銀行等銀行。同時，雖然目前多數(shù)銀行還在執(zhí)行原有的優(yōu)惠，但專家表示，不排除會有其他銀行跟進(jìn)取消優(yōu)惠的可能。
★結(jié)果1：少數(shù)銀行跟進(jìn)
●可能性：一般
●預(yù)期市場表現(xiàn)：推動成交
有分析人士認(rèn)為，取消首套房貸利率優(yōu)惠的消息，也許是房地產(chǎn)商或中介一種刺激購房的炒作手段。如果只有少數(shù)銀行跟進(jìn)，這種炒作可能會真的推動成交，因為買家會擔(dān)心所有銀行跟進(jìn)，為享受優(yōu)惠利率，買家加快入市步伐的可能性極高。
★結(jié)果2：多數(shù)銀行跟進(jìn)
●可能性：極小
●預(yù)期市場表現(xiàn)：成交萎縮
今年樓市成交回暖，房貸利率優(yōu)惠功不可沒，特別對首次置業(yè)者來說，8.5折優(yōu)惠利率，吸引力不可謂不大，一旦大多數(shù)銀行跟進(jìn)，首次置業(yè)者的買房熱情肯定會遭受沉重打擊，整體成交將會萎縮。
★結(jié)果3：沒有銀行跟進(jìn)
●可能性：極大
●預(yù)期市場表現(xiàn)：穩(wěn)定前行
光大等銀行房貸所占的市場份額還沒到能左右市場的地步，如果沒有更多的銀行跟進(jìn)，市場將會在原來的基礎(chǔ)上繼續(xù)前行。
變數(shù)
3
更嚴(yán)厲的房產(chǎn)稅新方案何時出臺?
一邊是房價上漲，另一邊是房產(chǎn)稅傳聞愈走愈近。本月18日，新華社消息指出，目前開征房產(chǎn)稅的技術(shù)條件已日漸成熟。另據(jù)透露，北京、湖北、四川等省市已就開征房產(chǎn)稅正進(jìn)行密鑼緊鼓的準(zhǔn)備。
本月20日，國土資源部官方網(wǎng)站發(fā)布信息稱，繼上海、重慶之后，湖南、湖北被列入房產(chǎn)稅第二批試點征收范圍。有媒體報道，國家稅務(wù)總局相關(guān)人士透露，雖然湖南、湖北房產(chǎn)稅征收細(xì)則尚未明確，不過將和上海、重慶的版本有所區(qū)別。首先，征收范圍將包括個人已購的第二套存量房，但征收稅率不會太高;其次，計稅依據(jù)也將由“滬渝版”的房產(chǎn)原值改為市場評估價，也就是說，對居民幾年前買的第二套住房征稅時，按現(xiàn)在的市場價計算。業(yè)內(nèi)人士據(jù)此表示，正在制訂的“兩湖版”房產(chǎn)稅，其殺傷力比現(xiàn)行的“滬渝版”更大。
不過，就在當(dāng)天，“兩湖”將試點房產(chǎn)稅的消息被撤下。國家稅務(wù)總局新聞處相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，并沒有關(guān)于“兩湖”開征房產(chǎn)稅的消息。湖南、湖北地稅局也否認(rèn)了房產(chǎn)稅試點的說法。
本月21日上午，湖北省地稅局新聞發(fā)言人徐正云向《法制晚報》記者表示，房產(chǎn)稅改革征收細(xì)則正在制定中，但對于具體的征收細(xì)節(jié)及方案出爐時間還不清楚。記者打聽到的消息是，此次試點計稅的依據(jù)是市場評估價。
然而，22日午后，湖北省地稅局又在官網(wǎng)首頁發(fā)表聲明稱，8月21日網(wǎng)傳所謂“湖北省地方稅務(wù)局新聞發(fā)言人徐正云證實湖北房產(chǎn)稅改革細(xì)則正在制定之中”屬不實之詞。
★結(jié)果1：新方案出臺
●可能性：一般
●預(yù)期市場表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品再受重?fù)?/P>
房產(chǎn)稅試點城市增加的沖擊，市場早已消化。不過，如果房產(chǎn)稅出現(xiàn)新方案，且是如市場傳言般按市場評估價來征收，并包括已購的第二套存量房，改善型產(chǎn)品將會再受重?fù)。今年“金九銀十”，廣州樓市大量改善型產(chǎn)品登場，如果這樣的消息在9、10月份得到證實，改善型買家將會再度陷入觀望。
★結(jié)果2：新方案流于傳言
●可能性：一般
●預(yù)期市場表現(xiàn)：改善型產(chǎn)品受負(fù)面影響
即使房產(chǎn)稅新方案的消息再度被否認(rèn)，對“金九銀十”改善型產(chǎn)品仍會有負(fù)面影響。因為將來房產(chǎn)稅真正實施，不僅有“渝滬版”的可能，也有“兩湖版”的可能。
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