在？诿捞m機(jī)場的到達(dá)大廳，商業(yè)鋪面幾乎全被海南各地樓盤的接待處占據(jù)，但這些接待處異常冷清。在經(jīng)歷了2010年的暴漲后，以？、三亞等地為代表的海南樓市從高峰滑入低谷，價(jià)跌量滯，不少炒房客被套牢。
專家表示，四處擴(kuò)張的樓盤項(xiàng)目不斷擠占優(yōu)質(zhì)旅游資源，對(duì)國際旅游島的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了負(fù)面影響。海南房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了非轉(zhuǎn)型不可的時(shí)候。
急于脫手“傳奇”褪色
鳳凰島，是一座距離三亞市市中心三亞灣不足400米的人工島，5座已經(jīng)建成的曲面建筑看上去頗為壯觀。這是三亞最貴的樓盤。鳳凰島2010年1月發(fā)售，當(dāng)時(shí)正值三亞房價(jià)最瘋狂的時(shí)刻，鳳凰島曾被視為海南樓市標(biāo)桿。
鳳凰島上的5座曲面建筑是被稱為“國際養(yǎng)生度假中心”的產(chǎn)權(quán)式酒店。鳳凰島開盤當(dāng)天，700套房源即告售罄。國際旅游島的光明“錢景”在鳳凰島集中釋放，旺盛的需求和嫻熟的炒房技巧相互碰撞，使得鳳凰島的房價(jià)一飛沖天，從每平方米3萬元，最高炒至每平方米16萬元，上演了一幕“鳳凰島傳奇”。
鳳凰島“國際養(yǎng)生度假中心”最早開盤的一棟房源今年8月向業(yè)主交樓。來自美國的華人業(yè)主Linda(化名)帶著女兒專程趕來三亞收樓。Linda對(duì)中國證券報(bào)(微博)記者表示，她是鳳凰島第一位收樓的業(yè)主。2010年1月鳳凰島開盤時(shí)，Linda一家正在三亞度假，國際旅游島前景的火熱宣傳，加上國人對(duì)三亞房產(chǎn)的瘋狂搶購也讓Linda飽受感染。當(dāng)她來到鳳凰島售樓處時(shí)，第一批房源早已售罄。一位來自溫州的炒房客對(duì)Linda表示，愿意將剛剛買下的一套價(jià)值200萬的“樓花”轉(zhuǎn)讓，條件是加價(jià)100萬元。于是，Linda最終花費(fèi)300萬元買下了一套不足60平方米的產(chǎn)權(quán)式酒店。
Linda并不知道，很多和她一起買下鳳凰島房子的人眼下正試圖將房源脫手。就在距離鳳凰島不足1000米的二手房中介店，最便宜的鳳凰島房源已跌至每平方米4.8萬元。中介工作人員介紹，目前其數(shù)據(jù)庫中的二手鳳凰島房源有上百套，其中不乏每平方米4萬多元或5萬多元的房源！百I家在這個(gè)價(jià)位出手，多半是虧損，至少不會(huì)賺錢！
三亞房地產(chǎn)人士表示，二手房價(jià)格急跌必將對(duì)鳳凰島后續(xù)銷售產(chǎn)生影響，然而鳳凰島面臨的問題還不止于此。
目前在售的產(chǎn)權(quán)式酒店只是鳳凰島規(guī)劃的一部分，鳳凰島還規(guī)劃有超星級(jí)酒店、商務(wù)會(huì)所、商業(yè)街等，但目前只有“國際養(yǎng)生度假中心”完成主體建設(shè)，其他部分仍未開工。鳳凰島的售樓員稱，其他部分由另外兩家地產(chǎn)商負(fù)責(zé)開發(fā)，原定2015年全部完工，現(xiàn)在看來是不可能實(shí)現(xiàn)了。
市場冰封炒房套牢
不僅是鳳凰島這樣的產(chǎn)權(quán)式酒店，海南各地主打度假功能的普通住宅銷售情況也今非昔比。2011年，海南各地的房價(jià)普遍出現(xiàn)回調(diào)，樓市成交從2010年初的暴漲變成了斷崖式下跌，此后市場一蹶不振。目前三亞樓市一些價(jià)格明顯低于新房的二手房房源正是被套炒房客急于出貨的表現(xiàn)。
2010年初房價(jià)暴漲，海南省政府緊急出臺(tái)調(diào)控政策，宣布暫停商業(yè)性開發(fā)土地出讓，暫停審批新的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。隨后，海南實(shí)行限貸，對(duì)炒房資金影響重大，樓市成交出現(xiàn)急跌，市場從那時(shí)起就冷凍起來。？跇鞘械某山粡漠(dāng)年4月的2741套急跌至6月的297套。
三亞萬世家緣房屋理財(cái)中心有限公司總經(jīng)理王生孝對(duì)中國證券報(bào)記者說，限貸令再加上之后出臺(tái)的限購，對(duì)炒房客打擊很大！俺捶靠褪种械拇罅糠吭礋o人接盤，還要承擔(dān)過高的財(cái)務(wù)成本，很多炒房客的房子都是從2010年被套至今！焙？诜康禺a(chǎn)人士馮清平介紹，雖然炒房客多是用現(xiàn)金一次買下大量房源，但這并不表明他們的資金實(shí)力有多雄厚，多數(shù)炒房客是利用民間借貸資金進(jìn)行“快進(jìn)快出”的短期炒作。然而令炒房客沒有想到的是，海南樓市2010年年中出現(xiàn)的“冰封”行情持續(xù)至今，套牢在手中的房子讓他們?nèi)缃癯惺苤艽蟮馁Y金壓力。
眼下，海南樓市似乎陷入惡性循環(huán)，新房過高的價(jià)格令購房者望而卻步，前期入市的炒房客迫于資金壓力急于低價(jià)出貨離場。二手房低于新房的市場現(xiàn)狀令開發(fā)商更加懼怕降價(jià)后可能引來的雪崩效應(yīng)。
曾經(jīng)炙手可熱的三亞樓盤早已放下身段。主打“森林度假”的萬科森林度假公園，2010年開盤的一期當(dāng)天即被搶光，而去年開盤的二期銷售情況則差距巨大。售樓人員介紹，目前該項(xiàng)目對(duì)購房家庭提供1萬元的“飛行補(bǔ)貼”，還有一些房源可以享受萬科內(nèi)部的“員工折扣”。而萬科位于三亞的另一個(gè)度假樓盤湖畔度假公園則由于認(rèn)籌數(shù)量不夠遲遲沒有開盤。
中國證券報(bào)記者獲悉，現(xiàn)在上海購房者每人花上3000元就能來位于陵水縣的知名度假樓盤雅居樂海南清水灣看房，費(fèi)用包含往返機(jī)票和兩晚五星級(jí)酒店住宿。如果確定購房，開發(fā)商全額返還看房團(tuán)費(fèi)用，如果不購房，開發(fā)商也會(huì)提供一定金額的補(bǔ)貼。該項(xiàng)目在售產(chǎn)品的均價(jià)已由2010年的3萬多元降至如今的 2.4萬元。
易居研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，從去年12月至今年4月，三亞樓市成交面積連續(xù)5個(gè)月出現(xiàn)同比下降，最大降幅高達(dá)55%。雖然7月三亞樓市以每平方米近26000元成交均價(jià)位列全國城市第一，但這一價(jià)格與去年同期相比已經(jīng)下跌25%。
發(fā)展失調(diào)亟待轉(zhuǎn)型
業(yè)內(nèi)人士表示，一個(gè)將旅游作為支柱產(chǎn)業(yè)的省份如此超前進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是否合適有待商榷，概念炒作與投機(jī)欲望導(dǎo)致海南樓市大起大落。此前有當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，部分海南政協(xié)委員曾進(jìn)行過調(diào)查，三亞商品房空置率達(dá)到80%以上，大東海和海坡片區(qū)的空置率達(dá)90%左右。
海南樓市投資和投機(jī)需求占絕大多數(shù)，多數(shù)購房者買下住房之后很少居住，甚至少有出租。這樣的另類樓市不僅極易滋生泡沫，一些度假住宅還嚴(yán)重占用優(yōu)質(zhì)自然資源，造成旅游資源浪費(fèi)。
“房地產(chǎn)就是一錘子買賣，而旅游業(yè)則需要可持續(xù)性發(fā)展！敝袊(海南)改革發(fā)展研究院海南所所長夏峰認(rèn)為，當(dāng)?shù)卣畬?duì)建設(shè)的資金需求，以及外界對(duì)國際旅游島的超高預(yù)期是海南房地產(chǎn)過熱的外部環(huán)境。當(dāng)全國的投資乃至投機(jī)需求都涌向海南，海南房價(jià)難免被炒高。
同時(shí)，海南房地產(chǎn)市場依然不夠規(guī)范，部分開發(fā)商依然相信能夠在海南獲得超額利潤。例如，不久前？诰推爻隽碎_發(fā)商暗中“瓦解”限購令的新聞。一位海南的開發(fā)商對(duì)中國證券報(bào)記者透露，海南的地產(chǎn)項(xiàng)目中通過配建開發(fā)商自己持有的酒店來規(guī)避土地增值稅、別墅項(xiàng)目私自擴(kuò)大容積率、因項(xiàng)目建設(shè)破壞生態(tài)環(huán)境的行為普遍存在，地方政府尚未進(jìn)行有效整治。
夏峰認(rèn)為，在持續(xù)的樓市調(diào)控背景下，海南的房地產(chǎn)行業(yè)必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型。“目前海南房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品中，住宅占了過大比重，這些住宅產(chǎn)品并沒有和海南特有的自然資源進(jìn)行有機(jī)結(jié)合，海南的房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該向旅游業(yè)轉(zhuǎn)型。按現(xiàn)有的趨勢發(fā)展下去，海南遲早會(huì)爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)！
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