山東將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。分析人士認(rèn)為，這意味著商品房預(yù)售制度將迎來變局，雖然目前只在有限范圍內(nèi)試點(diǎn)，影響也會(huì)有限，但如果未來形成趨勢，無疑將對開發(fā)商資金鏈產(chǎn)生撼動(dòng)。隨著調(diào)控觸及開發(fā)商“切身之痛”，各方博弈加劇，樓市調(diào)控步入深水區(qū)。
這是自本月初“取消預(yù)售制”消息傳出并造成市場震蕩后，又一次傳出與預(yù)售制度有關(guān)的消息。由于預(yù)售制度改變將直接影響開發(fā)商的資金鏈，其試點(diǎn)對樓市調(diào)控的意義尤為重大。
商品房預(yù)售制度始于1994年出臺(tái)的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，目的是降低企業(yè)資金門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售。按照該法律規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。2010年，住建部出臺(tái)文件，對這一制度進(jìn)行規(guī)范。
作為當(dāng)前房地產(chǎn)市場的一項(xiàng)基本制度，預(yù)售制對開發(fā)商的重要性究竟有多大？根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預(yù)收款12750億元，占比超過25%。這就不難理解，為什么在本月初傳出預(yù)售制度調(diào)整的消息后，開發(fā)商幾乎異口同聲地表示反對。
分析人士認(rèn)為，在樓市調(diào)控持續(xù)深入，房企資金渠道缺乏的情況下，加強(qiáng)預(yù)售資金管理甚至微調(diào)預(yù)售制度仍然很有必要。進(jìn)入8月以來，房地產(chǎn)市場成交量和交易金額持續(xù)保持高位，強(qiáng)化預(yù)售制度管理，不僅有助于銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范，同時(shí)也避免開發(fā)商挪用預(yù)售資金，侵害購房者利益。
當(dāng)前，全國絕大部分新建商品房以期房形式進(jìn)行銷售，在這種銷售模式中，信息公開、明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)等較繁瑣的預(yù)售要求，以及商品房項(xiàng)目較分散的布局，正使得預(yù)售制度面臨監(jiān)管難的困境。同時(shí)，若房地產(chǎn)市場形勢不佳，在期房銷售中，處于弱勢一方的購房者則要承擔(dān)巨大風(fēng)險(xiǎn)。
同時(shí)，與預(yù)售制度伴生的期房銷售模式，已成為投資客青睞的投資渠道。由于期房銷售價(jià)格相對不高、投資收益較高，不少投機(jī)投資性購房者通過期房交易來獲取利益。相比之下，現(xiàn)房的市場價(jià)值較穩(wěn)定，價(jià)格波動(dòng)較小。因此，鼓勵(lì)現(xiàn)房銷售無疑是有益嘗試。
事實(shí)上，山東試點(diǎn)并未從根本上“撼動(dòng)”預(yù)售制度，對市場和房企資金面的影響不大。但啟動(dòng)這一試點(diǎn)，具有積極意義。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，正密切監(jiān)測房地產(chǎn)市場的變化，會(huì)同和配合有關(guān)部門，研究進(jìn)一步強(qiáng)化市場調(diào)控的政策措施。而預(yù)售制的調(diào)整，與其他多項(xiàng)長效手段的醞釀，將是實(shí)現(xiàn)本輪房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的重要一步。無疑，試點(diǎn)邁出的只是一小步，卻是深化樓市調(diào)控的一大步。
作者：張敏
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