[提要]樓市再出新政？督察組認為：只要對現(xiàn)有政策嚴格執(zhí)行，做好相關工作，不必再出臺調(diào)控新政。
房地產(chǎn)調(diào)控政策還會不會再出新政？在國務院派出的8個督查組陸續(xù)回京述職后，房地產(chǎn)調(diào)控走向再成業(yè)界關注焦點。針對5-6月間北京等部分城市出現(xiàn)的一波房價反彈行情，7月下旬，由國家發(fā)改委、住建部、國土部等8個房地產(chǎn)調(diào)控相關部門各派一名副部級官員擔任組長，同時抽調(diào)相關對口司局級官員成立督查組，奔赴北京、天津等16省市，就房價走勢展開摸底調(diào)研。
據(jù)悉，督查組除了對房價波動表示關切外，還將各地房地產(chǎn)調(diào)控落實情況作為一項重要檢查內(nèi)容。
根據(jù)以往經(jīng)驗，國務院督查組通常與調(diào)控新政如影隨形。此前的限貸、限購等調(diào)控新政出臺之前，均有其大規(guī)模調(diào)研的蹤跡。正因如此，業(yè)內(nèi)普遍預期，這次調(diào)研形成的督查結論，將會直接影響國務院下一步調(diào)控房地產(chǎn)的思路。
摸底樓市反彈
國務院派出督查組的宏觀背景是，今年5月，萬科[簡介最新動態(tài)]、恒大[簡介最新動態(tài)]等一批龍頭企業(yè)“以價換量”，引發(fā)行業(yè)降價促銷，刺激大批剛性需求入市，制造出一波樓市回暖、房價反彈跡象。
另一方面，中國經(jīng)濟總體面臨下行風險，6月以后政策基本面逐漸轉向“穩(wěn)增長”。央行一月之內(nèi)二次宣布降息。與此同時，各地在落實“穩(wěn)增長”之際變相放松房地產(chǎn)調(diào)控，以“微調(diào)”名義為限購、限貸政策松綁。據(jù)統(tǒng)計，上半年至少已有40個城市微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策。
市場和政策的雙回暖讓行業(yè)預期發(fā)生轉換。有關房價觸底反彈、調(diào)控即將松動的傳言甚囂塵上，迫使住建部等四部委10天內(nèi)4次辟謠，駁斥調(diào)控松動論。
種種跡象表明，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控又走到了一個窗口期：下一步究竟是該讓位于“穩(wěn)增長”，還是要繼續(xù)加碼“防反彈”，需要決策層做出精準判斷。
記者了解到，目前大多數(shù)督查組傾向于對當前樓市調(diào)控效果持肯定態(tài)度。
一位參與督查的住建部官員告訴《財經(jīng)國家周刊》記者，督查組回京后得出的初步結論是：“各地樓市相對穩(wěn)定，情況比較樂觀，市場不具備全面反彈的條件”。部分城市的房價和成交量上漲只是局部問題，“值得關注，但不能草率下結論”。
目前，這一判斷已經(jīng)反饋到住建部層面，即“形式?jīng)]有那么嚴峻”。督查組認為，“不必再出臺調(diào)控新政，只要對現(xiàn)有政策嚴格執(zhí)行，遏制好投機、投資，做好保障房，同時加強督查和約談，就不會有問題”。
另一位參與此次督查的國家發(fā)改委人士則表示，只要市場不是大幅急劇反彈，就不會調(diào)控加碼。至于之前輿論普遍關心的房產(chǎn)稅和個人住房信息系統(tǒng)建設，不應被理解為此輪調(diào)控的儲備政策，而是涉及更深層面的制度性改革。其是否推廣，也與房價反彈與否無關。
這位發(fā)改委人士同時判斷，盡管督查組已經(jīng)將上述情況匯報給國務院，但畢竟只是初步判斷。下一步調(diào)控如何走，還得看形勢變化。
據(jù)了解，國務院督查組在各地調(diào)研期間，除聽取匯報、走訪市場和召集業(yè)內(nèi)人士座談外，還會對當?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控落實有偏差、不到位的給予督查反饋，甚至督促其整改。某種程度上說，強化既有調(diào)控政策落實，也成為督查組此行發(fā)揮的一項重要職能。
公開信息顯示，8月9日，就在國務院督查組完成調(diào)研回京后，安徽省亳州市召開全市座談會，傳達省里精神，要求“密切跟蹤分析地方房地產(chǎn)形勢發(fā)展變化，做好應對各種風險的預案，以優(yōu)異成績迎接黨的十八大勝利召開”。
調(diào)控加碼猜想
就記者目前從各個渠道所了解到的情況來看，國務院督查組最終形成的調(diào)研報告調(diào)性傾向于溫和，建議調(diào)控加碼的可能性較小。但由于結論尚未公布，業(yè)界對“調(diào)控儲備政策”的猜測一度沸騰。
8月2日，受“取消商品房預售制”傳聞影響，滬深兩市地產(chǎn)股全盤下挫4.87%，當日跌幅超過5%的地產(chǎn)股超過20支，居A股各行業(yè)跌幅之首，市值蒸發(fā)逾400億元。
實際上，“取消預售”不過是某研究機構在其發(fā)布的一份報告中所提出的建議，但正值國務院督查組出京調(diào)研之際，遂被輿論誤讀為房地產(chǎn)調(diào)控“下一步”的信號。有專家甚至預言，在國務院摸底各地樓市結束之后，“不排除祭出新政”。
住建部一位負責人隨后公開辟謠：“取消房地產(chǎn)預售制只是謠言”。但據(jù)記者了解，預售制改革其實很早便已成為住建部內(nèi)部的儲備性研究課題。姜偉新部長在去年底的一次講話中，曾將“加強商品房預售資金監(jiān)管，按建設進度支付資金，維護購房人合法權益”作為2012年的一項重要工作內(nèi)容提及。
住建部政策研究中心房地產(chǎn)處長趙路興認為，取消預售制不太可能，因為預售相當于房地產(chǎn)商從銀行間接融資。在中國當前的金融環(huán)境下，完全靠房地產(chǎn)債券、信托、上市融資等都成不了主流，“取消預售會使中小房地產(chǎn)企業(yè)都出局，就剩幾個大的寡頭”。
但期房預售制度確有極大監(jiān)管空間。《財經(jīng)國家周刊》記者此前在各地調(diào)研時了解到，當前一些二三線城市住宅項目停工、延期交房現(xiàn)象頗為普遍。眾多支付首付、償還按揭的購房者長時間拿不到房產(chǎn)，背負巨大產(chǎn)權風險。
另一項市場猜測頗多的調(diào)控儲備政策，是房產(chǎn)稅試點范圍擴大。
就在國務院督查完成全國調(diào)研不久，近日全國30多個省市的地稅官員正在開展為期6個月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓。有分析稱，此舉旨在“為房產(chǎn)稅試點向全國鋪開提供技術和人員儲備”。
雖然至今尚無房產(chǎn)稅試點擴大的具體時間表及備選城市名單，但國務院此前已經(jīng)明確，今年要擴大房產(chǎn)稅試點；財政部部長謝旭人年初曾表示，要在總結上海、重慶房產(chǎn)稅試點經(jīng)驗的基礎上，探索擴大房產(chǎn)稅范圍；住建部在今年6月底已初步完成40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)，此舉亦被業(yè)內(nèi)解讀成為房產(chǎn)稅的推廣擴容鋪平道路。
在一些業(yè)內(nèi)專家看來，房產(chǎn)稅推出是遲早的事，且將成為一項影響面最廣的房地產(chǎn)調(diào)控儲備政策。
此外，跨城市聯(lián)網(wǎng)限購也被視為一項具有較大殺傷力的調(diào)控儲備政策。目前，住建部40個城市個人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)完成技術搭建，下一步會對這套工具如何使用，會不會用于限購政策加碼，都給未來調(diào)控留下懸念。
樓市督察組形成初步結論
中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一認為，當前既要防止經(jīng)濟進一步下滑，又要堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，“確實是一個難題”。而且在房地產(chǎn)調(diào)控中，中央和地方站的角度不一樣。
處在兩難境地的房地產(chǎn)調(diào)控該如何走？恐怕只有“中間路線”是最佳選擇。在中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌看來，調(diào)控的“中間路線”就是“穩(wěn)定”。
“從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場形勢和宏觀經(jīng)濟形勢來看，宏觀經(jīng)濟要求穩(wěn)增長，目前投資增速下滑、一些行業(yè)的就業(yè)問題等都和房地產(chǎn)相關，所以不可能針對房地產(chǎn)出臺更嚴厲的政策；但是目前房地產(chǎn)市場存在房價反彈的勢頭，所以房地產(chǎn)調(diào)控也不可能放松。”顧云昌說：“既要防止房價反彈，又要穩(wěn)增長，不讓經(jīng)濟進一步下滑，調(diào)控政策還是穩(wěn)定為好。”
他告訴記者，中央政治局最近召開的會議(7月31日)講得很清楚，房地產(chǎn)調(diào)控方面“兩堅一防”：堅定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，堅決抑制投機投資性需求，切實防止房價反彈！皼]說進一步調(diào)控，而是鞏固調(diào)控成果”。
國家行政學院決策咨詢部研究員王小廣也認為，目前的關鍵不在于出臺新政策，而是堅持原有的政策：一是堅持穩(wěn)健的貨幣政策不能放松，“在這個背景下，調(diào)控房地產(chǎn)才有空間”；二是堅持抑制房地產(chǎn)投機性需求不放松，“如果極端點，應該采取全國性限購”。在他看來，對于抑制投機性需求，一定要建立長效機制。
就在督查組引發(fā)調(diào)控加碼猜想的同時，一則與“房地產(chǎn)信貸政策放松”相關的消息亦同時發(fā)酵，主要內(nèi)容是監(jiān)管層或?qū)Φ禺a(chǎn)業(yè)信托融資開閘。而這一融資路徑已經(jīng)被切斷了一年之久。
針對這一傳言，一位銀監(jiān)會人士對《財經(jīng)國家周刊》記者說，“我只能告訴你，我不知道”。但他同時稱，目前地產(chǎn)調(diào)控背后的一個基本面是，宏觀經(jīng)濟要“穩(wěn)增長”！霸谶@個前提下，地產(chǎn)行業(yè)肯定是要受益的。” 
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