編者按： 摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌為英國《金融時(shí)報(bào)》中文網(wǎng)撰寫了一系列房產(chǎn)觀察文章，此為第二篇。朱海斌認(rèn)為，在未來十年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場的需求仍然強(qiáng)勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生的住房需求大約在10億平方米左右。以下為全文。
房地產(chǎn)市場是最近幾年討論中國經(jīng)濟(jì)逃不開的一個(gè)話題。在經(jīng)歷了繁榮發(fā)展的十年和“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)市場在未來十年的發(fā)展前景如何？
市場上有一種觀點(diǎn)將目前中國的房地產(chǎn)市場與日本80年代末的樓市泡沫相比，由此判斷中國房地產(chǎn)市場將很快陷入泡沫崩潰的階段。筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)值得商榷。
首先，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段而言，無論從人均收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化水平及經(jīng)濟(jì)潛在增長率各個(gè)方面，中國與日本70年代初都更具可比性。這中間最大的區(qū)別是，日本在80年代末已經(jīng)完成了城市化的過程，經(jīng)濟(jì)增速也大幅放緩，因此樓市的崩潰是與住房實(shí)際需求的放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生的。
相反，在未來十年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場的需求仍然強(qiáng)勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，筆者預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生的住房需求大約在10億平方米左右。這些需求可能來自三個(gè)方面。
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新增人口的住房需求。根據(jù)過去十年的經(jīng)驗(yàn)，我們假設(shè)每年的城鎮(zhèn)化比率會(huì)上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，也就是約1700萬的人口。這部分居民的實(shí)際需求大約為 3.6億平方米。即使考慮到其中一部分是由于城鎮(zhèn)的擴(kuò)張（如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣），因而并不產(chǎn)生新的需求。以50%作為一個(gè)保守估計(jì)，由于城鎮(zhèn)化每年產(chǎn)生的實(shí)際剛需為1.8億平方米左右。
二是住房面積改善帶來的需求。假設(shè)中國平均每年要將人均住房面積提高0.8平方米（至2020年達(dá)到接近30平方米），這產(chǎn)生的需求大約為每年5.5億平方米。
三是因城市改建或住房老化產(chǎn)生的置換需求。我們保守估計(jì)每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置換量為2.9億平方米。
每年10億平方米的需求意味著什么？以2011年為例，房地產(chǎn)市場竣工面積達(dá)到歷史新高，但也僅僅為8.9億平方米。因此，從全國看，未來十年住房市場仍然會(huì)處于需求強(qiáng)勁的階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。
但是，一旦城鎮(zhèn)化的進(jìn)程進(jìn)入尾聲，樓市的剛性需求可能會(huì)大幅下降。以我們上面計(jì)算的三個(gè)剛需組成部分而言，由于城鎮(zhèn)化新增人口和人均住房面積改善帶來的需求都將大幅降低，只有置換性需求部分可維持穩(wěn)定。另外，人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是人口老齡化的加速，會(huì)降低住房市場上的需求和增加二級市場的供應(yīng)。兩種因素的合力很可能造成樓市供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房價(jià)的崩盤。
要避免這一結(jié)局，最關(guān)鍵的是防止房價(jià)在短期和中期內(nèi)的泡沫化上漲。因此，在“史上最強(qiáng)”的樓市調(diào)控政策之后，如何建立一個(gè)樓市穩(wěn)定發(fā)展的體系，將會(huì)是個(gè)現(xiàn)實(shí)的難題。筆者認(rèn)為，應(yīng)付這一問題有四方面的措施。
一是增加供應(yīng)，在總量上滿足由于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展所產(chǎn)生的實(shí)際需求。以當(dāng)前為例，至今年6月份為止所有住宅在建面積為36億平方米左右，應(yīng)可大致滿足市場未來兩年內(nèi)的需求。但值得警惕的是最近土地銷售和新開工面積均大幅下降。如果這一現(xiàn)象持續(xù)，可能會(huì)在兩三年后導(dǎo)致市場上再度出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。
二是盤活存量，大力發(fā)展二級市場和租房市場。中國樓市除了總量上的問題外，更涉及到分配的問題。雖然沒有一個(gè)官方的空置率的統(tǒng)計(jì)，但是空置房的比例在目前住房存量中應(yīng)該占比不低。如果促成這部分住房在二級市場上出售，或者以租房的形式被真正利用起來，將會(huì)大大提高住房市場的使用效率。在這方面政府可以采取一些稅收措施，如房產(chǎn)稅、空置稅等。
三是優(yōu)先保障剛需，在近期盡量抑制住房作為投資品的功能。住房作為一件商品，同時(shí)具有消費(fèi)品和投資品的特征。近十年的教訓(xùn)表明，在收入差距較大、城鎮(zhèn)化過程仍在持續(xù)的階段，尤其是剛性需求仍然旺盛的階段，房地產(chǎn)市場設(shè)計(jì)應(yīng)該優(yōu)先關(guān)注住房的消費(fèi)品特性。住房作為投資品的結(jié)果是，高收入階層將中低收入階層擠出市場，市場供不應(yīng)求現(xiàn)象在短期內(nèi)更加明顯，進(jìn)而推高樓市的泡沫現(xiàn)象和深化社會(huì)矛盾。
作為至今為止在抑制住房投資性需求方面最有效的工具，限購令一直因其是一種行政措施而被市場所詬病。實(shí)際上，替代性的市場措施是存在的，如資本利得稅和交易稅均可以降低投資房產(chǎn)的回報(bào)率，尤其對抑制短期投機(jī)性需求效果明顯。
最后，要細(xì)分市場，發(fā)展針對中低收入階層的保障房建設(shè)。這在一線城市或房價(jià)過高的城市尤為重要。比如在北京、上海，即使房價(jià)較當(dāng)前水平下跌50%，中低收入家庭仍然沒有能力購房。2009年以來開始的大規(guī)模保障房建設(shè)，是解決這一社會(huì)問題的必需之舉。應(yīng)該指出的是，隨著保障房竣工數(shù)的日益增加，對于保障房的關(guān)注將很快會(huì)由融資問題轉(zhuǎn)為分配、維護(hù)和銷售各個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)的問題。 (來源：和訊網(wǎng))
房地產(chǎn)市場是最近幾年討論中國經(jīng)濟(jì)逃不開的一個(gè)話題。在經(jīng)歷了繁榮發(fā)展的十年和“史上最嚴(yán)”的樓市調(diào)控之后，中國房地產(chǎn)市場在未來十年的發(fā)展前景如何？
市場上有一種觀點(diǎn)將目前中國的房地產(chǎn)市場與日本80年代末的樓市泡沫相比，由此判斷中國房地產(chǎn)市場將很快陷入泡沫崩潰的階段。筆者認(rèn)為這一觀點(diǎn)值得商榷。
首先，就經(jīng)濟(jì)發(fā)展的階段而言，無論從人均收入、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市化水平及經(jīng)濟(jì)潛在增長率各個(gè)方面，中國與日本70年代初都更具可比性。這中間最大的區(qū)別是，日本在80年代末已經(jīng)完成了城市化的過程，經(jīng)濟(jì)增速也大幅放緩，因此樓市的崩潰是與住房實(shí)際需求的放緩?fù)瑫r(shí)發(fā)生的。
相反，在未來十年內(nèi)中國房地產(chǎn)市場的需求仍然強(qiáng)勁。中國在2011年城鎮(zhèn)化率首次超過50%，在城鎮(zhèn)居住人口大約為6.9億，平均人均住宅面積為21平方米左右。僅僅從市場的剛性需求而言，筆者預(yù)計(jì)每年產(chǎn)生的住房需求大約在10億平方米左右。這些需求可能來自三個(gè)方面。
一是城鎮(zhèn)化進(jìn)程中新增人口的住房需求。根據(jù)過去十年的經(jīng)驗(yàn)，我們假設(shè)每年的城鎮(zhèn)化比率會(huì)上升1.3個(gè)百分點(diǎn)，也就是約1700萬的人口。這部分居民的實(shí)際需求大約為 3.6億平方米。即使考慮到其中一部分是由于城鎮(zhèn)的擴(kuò)張（如鄉(xiāng)改鎮(zhèn)、鎮(zhèn)改縣），因而并不產(chǎn)生新的需求。以50%作為一個(gè)保守估計(jì)，由于城鎮(zhèn)化每年產(chǎn)生的實(shí)際剛需為1.8億平方米左右。
二是住房面積改善帶來的需求。假設(shè)中國平均每年要將人均住房面積提高0.8平方米（至2020年達(dá)到接近30平方米），這產(chǎn)生的需求大約為每年5.5億平方米。
三是因城市改建或住房老化產(chǎn)生的置換需求。我們保守估計(jì)每年2%的住宅存量需要拆掉重建，每年的置換量為2.9億平方米。
每年10億平方米的需求意味著什么？以2011年為例，房地產(chǎn)市場竣工面積達(dá)到歷史新高，但也僅僅為8.9億平方米。因此，從全國看，未來十年住房市場仍然會(huì)處于需求強(qiáng)勁的階段，房地產(chǎn)行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)重要的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)。
但是，一旦城鎮(zhèn)化的進(jìn)程進(jìn)入尾聲，樓市的剛性需求可能會(huì)大幅下降。以我們上面計(jì)算的三個(gè)剛需組成部分而言，由于城鎮(zhèn)化新增人口和人均住房面積改善帶來的需求都將大幅降低，只有置換性需求部分可維持穩(wěn)定。另外，人口結(jié)構(gòu)的變化，特別是人口老齡化的加速，會(huì)降低住房市場上的需求和增加二級市場的供應(yīng)。兩種因素的合力很可能造成樓市供求關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，導(dǎo)致房價(jià)的崩盤。
要避免這一結(jié)局，最關(guān)鍵的是防止房價(jià)在短期和中期內(nèi)的泡沫化上漲。因此，在“史上最強(qiáng)”的樓市調(diào)控政策之后，如何建立一個(gè)樓市穩(wěn)定發(fā)展的體系，將會(huì)是個(gè)現(xiàn)實(shí)的難題。筆者認(rèn)為，應(yīng)付這一問題有四方面的措施。
一是增加供應(yīng)，在總量上滿足由于城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展所產(chǎn)生的實(shí)際需求。以當(dāng)前為例，至今年6月份為止所有住宅在建面積為36億平方米左右，應(yīng)可大致滿足市場未來兩年內(nèi)的需求。但值得警惕的是最近土地銷售和新開工面積均大幅下降。如果這一現(xiàn)象持續(xù)，可能會(huì)在兩三年后導(dǎo)致市場上再度出現(xiàn)供小于求的現(xiàn)象。
二是盤活存量，大力發(fā)展二級市場和租房市場。中國樓市除了總量上的問題外，更涉及到分配的問題。雖然沒有一個(gè)官方的空置率的統(tǒng)計(jì)，但是空置房的比例在目前住房存量中應(yīng)該占比不低。如果促成這部分住房在二級市場上出售，或者以租房的形式被真正利用起來，將會(huì)大大提高住房市場的使用效率。在這方面政府可以采取一些稅收措施，如房產(chǎn)稅、空置稅等。
三是優(yōu)先保障剛需，在近期盡量抑制住房作為投資品的功能。住房作為一件商品，同時(shí)具有消費(fèi)品和投資品的特征。近十年的教訓(xùn)表明，在收入差距較大、城鎮(zhèn)化過程仍在持續(xù)的階段，尤其是剛性需求仍然旺盛的階段，房地產(chǎn)市場設(shè)計(jì)應(yīng)該優(yōu)先關(guān)注住房的消費(fèi)品特性。住房作為投資品的結(jié)果是，高收入階層將中低收入階層擠出市場，市場供不應(yīng)求現(xiàn)象在短期內(nèi)更加明顯，進(jìn)而推高樓市的泡沫現(xiàn)象和深化社會(huì)矛盾。
作為至今為止在抑制住房投資性需求方面最有效的工具，限購令一直因其是一種行政措施而被市場所詬病。實(shí)際上，替代性的市場措施是存在的，如資本利得稅和交易稅均可以降低投資房產(chǎn)的回報(bào)率，尤其對抑制短期投機(jī)性需求效果明顯。
最后，要細(xì)分市場，發(fā)展針對中低收入階層的保障房建設(shè)。這在一線城市或房價(jià)過高的城市尤為重要。比如在北京、上海，即使房價(jià)較當(dāng)前水平下跌50%，中低收入家庭仍然沒有能力購房。2009年以來開始的大規(guī)模保障房建設(shè)，是解決這一社會(huì)問題的必需之舉。應(yīng)該指出的是，隨著保障房竣工數(shù)的日益增加，對于保障房的關(guān)注將很快會(huì)由融資問題轉(zhuǎn)為分配、維護(hù)和銷售各個(gè)后續(xù)環(huán)節(jié)的問題。 (來源：和訊網(wǎng))
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