南都地產大家談第51期
“下半年肯定好過上半年，房地產政策正在由‘下藥’轉向‘保健’”。這是日前在2012博鰲房地產論壇上，中原地產中國大陸區(qū)總裁賴國強接受南都記者獨家專訪時對房地產政策走向的看法。其表示，看好當前調控中的房地產，下半年肯定好過上半年，隨著降息降準等一系列寬松金融政策將持續(xù)，未來房地產市場將進入一個需求多元化、市場細分化、金融捆綁化的時代。
南都：本輪調控以來，中原曾表示政策由“堵”向“疏”，房地產市場是否正趨于健康？
賴國強：在調控沒有開始時房價不斷在飆升，市場也頗多炒賣行為。現(xiàn)在能取得階段性成功是因為投資性的需求受到了遏制。這是一個很大的進步。房價還沒達到國家所要的理想范圍，這個需要長期的努力。但是房價下降會對其他板塊造成影響。
對于房地產行業(yè)來說，看到市場的客戶需求，看到供應方理性地回歸到一個理想的階段，這在某種程度上是很健康的狀況，但是外部的發(fā)展還是需要有調控的配合。如果沒有控制的話，還會面臨房價上漲的問題，我們還是需要穩(wěn)定過渡，目前這個狀況比較令人滿意。
我認為現(xiàn)在的房地產政策從以前的“下藥”為主變?yōu)榱恕氨＝ 睘橹鳌，F(xiàn)在的經濟是“傷不起”的，政策需要慢慢回歸到理性。C PI已經在下滑，很多指標都不允許我們推行猛烈的政策。
房地產企業(yè)應該研究一下購房主體80、90后群體消費習慣。因為，這些客戶的特點從心理、心態(tài)到需求都已經發(fā)生了很多的變化，并導致催生了更多細分市場，例如“潮流物業(yè)”、“遺贈物業(yè)”、“理財物業(yè)”等，都賣得很好，而之前的“投機”市場風光不再，也是政策調控最大的作用。隨著降息降準等一系列寬松金融政策將持續(xù)，未來房地產市場將進入一個需求多元化、市場細分化、金融捆綁化的時代。
南都：國務院督查組督查后，您怎么看下一步政策走向？房產稅會不會出臺？
賴國強：新政近期要出來的可能性不是很大。7月份的成交量和價位已經回歸到相對合理的局面。客戶不會盲目追隨某一種產品或者某一種價位，他們有自己的心理預期，我們的客戶有些是剛需的、年輕化的需求。現(xiàn)在豪宅的發(fā)放率已經不是很高了，而拉高房價主要是靠高端豪宅。在如此前提下，房價還是屬于可控的范圍，不需要太快出政策。
我覺得如果推行房產稅的話，溫和的推行比較合適，否則會對整個經濟沖擊過猛。住建部也強調了房產稅和限購的關系，我覺得限購還是有價值的，因為它本身會使購買需求更有局限性。而房產稅是進一步規(guī)范了買家應付的額外費用。這對中高端住宅，是非常沉重的打擊。高端需求本身已經在攤薄，如果再加稅的話，價位就無法上升。
南都：以中原地產為代表的代理業(yè)在調控后期的業(yè)績增長點在哪里？
賴國強：中原地產今年一到七月份的業(yè)績額是27億，比去年同期高了15%。主要的增長點就是在房地產代理這里，包括一二手的聯(lián)動和商業(yè)咨詢代理等。我們在調控之前，代理業(yè)務與開發(fā)商合作，占到了業(yè)務量的三成，中介就是做地鋪運營，占到了七成。
今年顯著的變化是我們接到了更多的開發(fā)商新建房委托，甚至有些開發(fā)商主動提高代理的費率。我們此前對業(yè)務的預判也是這樣，一手代理正在逐步成為代理業(yè)一個重要的業(yè)務構成。
在業(yè)績區(qū)域劃分上，一線城市的貢獻比二三線城市要大，這是由于一線成交量大，房價高。不過由于房價調控，一線樓市的前景和上漲空間肯定還是沒有二三線城市那么大。
采寫：南都記者 陳琳琳
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