近日記者在華盛頓街頭見(jiàn)到多塊“現(xiàn)金全價(jià)收房”的廣告牌,這種久違的廣告牌代表著美國(guó)樓市復(fù)蘇的新脈象,不過(guò)這一脈象能否延續(xù)或者變強(qiáng)尚待觀察。
進(jìn)入交易旺季
租金連續(xù)上漲、物美價(jià)廉的樓房庫(kù)存下降都使得大華府地區(qū)的房屋變得緊俏。經(jīng)濟(jì)基本面扎實(shí)、失業(yè)率遠(yuǎn)低于全美平均水平、好學(xué)區(qū)眾多等因素使得大華府的房屋即便是在金融危機(jī)期間也并未明顯縮水,再加上人口增多等因素助推,2010年大華府地區(qū)的平均房租上漲7.8%,在新房源不斷入市的浪潮下,大華府地區(qū)去年的平均房租仍然上漲2.1%,今年記者有些租房的朋友提及房東又要將房租加價(jià)5%以上。
大華府地區(qū)的租金上漲局面在美國(guó)很多大城市上演。盡管目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速并不強(qiáng)勁,但畢竟保持了連續(xù)12個(gè)季度的上漲態(tài)勢(shì),對(duì)于經(jīng)濟(jì)是否會(huì)重陷衰退的擔(dān)憂大大降低,失業(yè)率較去年同期下降了約一個(gè)百分點(diǎn),在房地產(chǎn)泡沫破裂6年之后,美國(guó)很多城市的樓市緩慢筑底過(guò)程近月來(lái)出現(xiàn)起色。
美國(guó)孩子開(kāi)學(xué)前的春夏季是傳統(tǒng)的房屋交易旺季,有部分家庭會(huì)因?yàn)楹⒆拥木蛯W(xué)因素考慮而換房或是買房,喬治・梅森大學(xué)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在今年二季度,大華府地區(qū)的房屋均價(jià)為43.5萬(wàn)美元,比一年前上漲 5.4%;在第二季度末,大華府地區(qū)的待售房屋在2.3個(gè)月內(nèi)可以售罄,遠(yuǎn)低于一年前的3.5個(gè)月,顯示房屋市場(chǎng)交投活躍的局面。
價(jià)格止跌反彈
在價(jià)格方面,美國(guó)房?jī)r(jià)近期結(jié)束了年初持續(xù)下滑的弱勢(shì)格局。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示,今年6月份,美國(guó)各類舊房銷售中間價(jià)為每套18.94萬(wàn)美元,較去年同期上漲7.9%,為連續(xù)第四個(gè)月同比上揚(yáng)。體現(xiàn)美國(guó)全國(guó)大城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的標(biāo)準(zhǔn)普爾/凱斯席勒指數(shù)顯示,該指數(shù)5月份盡管同比按年率計(jì)算仍下跌0.7%,但跌幅為一年半來(lái)最低。這是該指數(shù)連續(xù)第二個(gè)月上漲,在此之前,美國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)七個(gè)月下跌,一度引發(fā)市場(chǎng)的擔(dān)憂情緒。
美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)面更廣的一份城市房?jī)r(jià)報(bào)告顯示出相近趨勢(shì),在全美147個(gè)納入統(tǒng)計(jì)的城市中,有110個(gè)城市的舊房中間價(jià)在今年二季度同比上升,3個(gè)城市的房?jī)r(jià)保持不變,另有34個(gè)城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌。
舊房銷售占到美國(guó)樓市銷量的九成,作為舊房銷售的先行指標(biāo),美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)公布的舊房銷售簽約指數(shù)具有業(yè)界風(fēng)向標(biāo)的意義。該協(xié)會(huì)近期公布的報(bào)告顯示,6月份該指數(shù)雖然環(huán)比下降1.4%,但是已經(jīng)保持了連續(xù)14個(gè)月的同比上漲勢(shì)頭,該協(xié)會(huì)的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯・云指出,當(dāng)前美國(guó)購(gòu)房者的積極性較高,但是低價(jià)位區(qū)間的舊房存量不足甚至影響到了市場(chǎng)成交。
止贖房產(chǎn)數(shù)量居高不下是近年來(lái)美國(guó)樓市復(fù)蘇的一個(gè)重要障礙,業(yè)內(nèi)人士測(cè)算,止贖房產(chǎn)基本會(huì)以七到八折的價(jià)格出售,社區(qū)內(nèi)每出現(xiàn)一處止贖房產(chǎn),就會(huì)將社區(qū)的平均房?jī)r(jià)拉低約1%,美國(guó)目前的止贖房產(chǎn)數(shù)量有所下滑是行業(yè)生態(tài)改善的一個(gè)跡象。美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)顯示,今年6月份,包括止贖房產(chǎn)在內(nèi)的折價(jià)房屋占舊房銷售總量的約25%,低于去年同期的30%。
市場(chǎng)信心漸起
鑒于近期利好數(shù)據(jù)多于利空數(shù)據(jù),部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)美國(guó)樓市的復(fù)蘇勢(shì)頭抱有信心。美國(guó)沃頓商學(xué)院教授蘇珊・沃徹爾認(rèn)為,美國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面在修復(fù),樓市的“春芽”已現(xiàn),但是今年美國(guó)樓市回暖的一個(gè)主力是租金高攀推動(dòng)下的公寓樓開(kāi)工和銷售,需要警惕美國(guó)出現(xiàn)公寓樓“泡沫”。
但也有部分專家認(rèn)為,目前美國(guó)樓市出現(xiàn)的回暖更多是由于季節(jié)性因素,美國(guó)樓市是否能延續(xù)回暖態(tài)勢(shì),還需要進(jìn)一步觀察。標(biāo)普指數(shù)委員會(huì)主席戴維・布里澤表示,美國(guó)房?jī)r(jià)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)改善,但春夏之交通常是房屋市場(chǎng)的旺季,6月份已經(jīng)公布的舊房銷售、新房銷售、新房開(kāi)工量以及房屋止贖率數(shù)據(jù)仍是喜憂參半,但總體來(lái)講好于一年前水平,對(duì)未來(lái)幾個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)仍持觀望態(tài)度。
此外,要看到在過(guò)去數(shù)年中美國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌了三成之后,美國(guó)當(dāng)前的樓市回暖還是微弱復(fù)蘇,多數(shù)行業(yè)指標(biāo)都位于市場(chǎng)健康水平的半山腰。以獨(dú)棟新房開(kāi)工量為例,自從2009年以來(lái),美國(guó)每年建成的獨(dú)棟新房不足50萬(wàn)套,而在金融危機(jī)前的15年間,該指標(biāo)從未低于過(guò)100萬(wàn)套。
在當(dāng)前美國(guó)樓市復(fù)蘇動(dòng)力尚不充沛的背景下,美國(guó)政策制定者提供更多的復(fù)蘇火力將成為及時(shí)雨,奧巴馬政府在2010年提供的首次購(gòu)房稅收優(yōu)惠計(jì)劃帶來(lái)了短暫的“小陽(yáng)春”,但是受制于美國(guó)國(guó)內(nèi)政治等因素,目前美國(guó)民眾除了享受低抵押貸款利率之外,其他政策火力不夠。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者斯蒂格利茨和穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克・贊迪近日聯(lián)合撰文指出,當(dāng)前美國(guó)有超過(guò)400萬(wàn)家庭的房屋被止贖,另有350萬(wàn)家庭的房產(chǎn)陷于止贖邊緣,美國(guó)房屋價(jià)值不及房貸額的“負(fù)翁”多達(dá)1350萬(wàn),房地產(chǎn)依舊是美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的阿喀琉斯之踵,但是美國(guó)對(duì)房地產(chǎn)的政策支持力度不夠,羅姆尼陣營(yíng)沒(méi)有提出幫助樓市復(fù)蘇的任何實(shí)質(zhì)性建議,房利美、房地美的監(jiān)管者美國(guó)聯(lián)邦住房金融署(FHFA)近期甚至拒絕了奧巴馬政府要給大約100萬(wàn)“負(fù)翁”提供本金減記的扶助政策。
“如果我們什么都不做,美國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題最終還是會(huì)自行解決,但是會(huì)帶來(lái)更大的痛苦,也會(huì)讓人等待更長(zhǎng)的時(shí)間。”這兩位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家如是說(shuō)。
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