在經(jīng)歷了2007年-2009年的直線下滑和2009年-2011年的低位盤整后，今年以來美國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出觸底趨穩(wěn)的態(tài)勢。對于仍面臨諸多不確定性的美國經(jīng)濟(jì)來說，這無疑是一劑“定心丸”。
最新數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月底美國成屋銷售年率為437萬套，接近2010年第二季度以來最高水平，此前的4、5月份曾一度達(dá)到462萬套；新屋銷量年率為35萬套，較2010年底32.6萬套和2011年底的33.9萬套穩(wěn)步回升，此前5月份的修正值38.2萬套曾創(chuàng)下32個月新高。
在房屋銷量回暖的同時，市場最為關(guān)注的房價指標(biāo)也呈現(xiàn)出觸底回升的跡象。房地美美國房價指數(shù)在第二季度上漲4.8%，創(chuàng)下八年來最大季度增幅；6月份全國房價指數(shù)增長1%，為2006年11月以來最大增幅。在截至6月的過去12個月中，美國34個州以及哥倫比亞特區(qū)都實現(xiàn)了房價上漲，創(chuàng)下2007年4 月以來最好表現(xiàn)。尤為值得注意的是，與2010年受到首次購房者減稅舉措提振而帶來的量價齊升狀況不同，此次房價上漲得到的政府幫助有限。
此外從關(guān)鍵的空置率指標(biāo)來看，目前美國房地產(chǎn)市場供需已趨近平衡。今年第二季度美國待租房屋空置率降至8.6%，為2002年第二季度以來最低水平，待售房屋空置率降至2.1%，為2006年第二季度以來最低水平。
就此來看，美國房地產(chǎn)市場最差的時期已經(jīng)過去。作為美國居民家庭資產(chǎn)負(fù)債表中的核心配置資產(chǎn)，房地產(chǎn)的表現(xiàn)直接影響家庭的財富規(guī)模和消費(fèi)能力，從而對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生影響。此外隨著房價止跌回升，房屋價值低于抵押貸款總額的房屋數(shù)量有望下降，止贖案例會減少，金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)貸款和衍生品價值可望回升，銀行放貸意愿也會增強(qiáng)，這將從另一方面對經(jīng)濟(jì)起到推動作用。由此可見，房地產(chǎn)市場對美國經(jīng)濟(jì)而言無異于一個“穩(wěn)定器”，房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)將為美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇服下“定心丸”。
不過需要注意的是，樓市復(fù)蘇很大程度上會受到更廣泛經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。眼下圍繞在歐債危機(jī)和美國財政問題上的不確定性令美國經(jīng)濟(jì)面臨著下行風(fēng)險，而全美失業(yè)率仍居于8%以上，薪資增長疲弱，消費(fèi)信心低迷，這都意味著有購買或投資新房意愿的潛在家庭數(shù)目可能下降。不止如此，全美仍然存在數(shù)以百萬計的止贖房產(chǎn)，“影子庫存”繼續(xù)給市場帶來壓力。除非美國就業(yè)市場顯著回暖，房產(chǎn)稅大幅削減，從根本上有效刺激購房需求，否則房地產(chǎn)市場很可能在底部繼續(xù)徘徊，難以實現(xiàn)迅速的強(qiáng)勁復(fù)蘇。
目前美國的城市化率和房屋自有率都已達(dá)到較高的水平，因而房地產(chǎn)的“黃金時代”未來將難以再現(xiàn)。據(jù)全美住宅建筑商協(xié)會的數(shù)據(jù)，截至2012年第二季度美國固定住宅投資總值為3600億美元，房地產(chǎn)市場相關(guān)服務(wù)總值為1.676萬億美元，二者合計占美國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)的比例為15%，顯著低于 17%-18%的歷史平均水平？梢娒绹康禺a(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)占比已較經(jīng)濟(jì)衰退前有所下降。在可預(yù)見的未來，緩步前行的房地產(chǎn)市場將很難給經(jīng)濟(jì)帶來更多正面貢獻(xiàn)，不大可能成為拉動美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的引擎。
48