近日記者在華盛頓街頭見到多塊“現(xiàn)金全價收房”的廣告牌，這種久違的廣告牌代表著美國樓市復(fù)蘇的新脈象，不過這一脈象能否延續(xù)或者變強(qiáng)尚待觀察。
進(jìn)入交易旺季
租金連續(xù)上漲、物美價廉的樓房庫存下降都使得大華府地區(qū)的房屋變得緊俏。經(jīng)濟(jì)基本面扎實、失業(yè)率遠(yuǎn)低于全美平均水平、好學(xué)區(qū)眾多等因素使得大華府的房屋即便是在金融危機(jī)期間也并未明顯縮水，再加上人口增多等因素助推，2010年大華府地區(qū)的平均房租上漲7.8%，在新房源不斷入市的浪潮下，大華府地區(qū)去年的平均房租仍然上漲2.1%，今年記者有些租房的朋友提及房東又要將房租加價5%以上。
大華府地區(qū)的租金上漲局面在美國很多大城市上演。盡管目前美國經(jīng)濟(jì)增速并不強(qiáng)勁，但畢竟保持了連續(xù)12個季度的上漲態(tài)勢，對于經(jīng)濟(jì)是否會重陷衰退的擔(dān)憂大大降低，失業(yè)率較去年同期下降了約一個百分點，在房地產(chǎn)泡沫破裂6年之后，美國很多城市的樓市緩慢筑底過程近月來出現(xiàn)起色。
美國孩子開學(xué)前的春夏季是傳統(tǒng)的房屋交易旺季，有部分家庭會因為孩子的就學(xué)因素考慮而換房或是買房，喬治・梅森大學(xué)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在今年二季度，大華府地區(qū)的房屋均價為43.5萬美元，比一年前上漲 5.4%；在第二季度末，大華府地區(qū)的待售房屋在2.3個月內(nèi)可以售罄，遠(yuǎn)低于一年前的3.5個月，顯示房屋市場交投活躍的局面。
價格止跌反彈
在價格方面，美國房價近期結(jié)束了年初持續(xù)下滑的弱勢格局。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，美國各類舊房銷售中間價為每套18.94萬美元，較去年同期上漲7.9%，為連續(xù)第四個月同比上揚。體現(xiàn)美國全國大城市房價走勢的標(biāo)準(zhǔn)普爾／凱斯席勒指數(shù)顯示，該指數(shù)5月份盡管同比按年率計算仍下跌0.7%，但跌幅為一年半來最低。這是該指數(shù)連續(xù)第二個月上漲，在此之前，美國房價已連續(xù)七個月下跌，一度引發(fā)市場的擔(dān)憂情緒。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會統(tǒng)計面更廣的一份城市房價報告顯示出相近趨勢，在全美147個納入統(tǒng)計的城市中，有110個城市的舊房中間價在今年二季度同比上升，3個城市的房價保持不變，另有34個城市的房價出現(xiàn)下跌。
舊房銷售占到美國樓市銷量的九成，作為舊房銷售的先行指標(biāo)，美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會公布的舊房銷售簽約指數(shù)具有業(yè)界風(fēng)向標(biāo)的意義。該協(xié)會近期公布的報告顯示，6月份該指數(shù)雖然環(huán)比下降1.4%，但是已經(jīng)保持了連續(xù)14個月的同比上漲勢頭，該協(xié)會的首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯・云指出，當(dāng)前美國購房者的積極性較高，但是低價位區(qū)間的舊房存量不足甚至影響到了市場成交。
止贖房產(chǎn)數(shù)量居高不下是近年來美國樓市復(fù)蘇的一個重要障礙，業(yè)內(nèi)人士測算，止贖房產(chǎn)基本會以七到八折的價格出售，社區(qū)內(nèi)每出現(xiàn)一處止贖房產(chǎn)，就會將社區(qū)的平均房價拉低約1%，美國目前的止贖房產(chǎn)數(shù)量有所下滑是行業(yè)生態(tài)改善的一個跡象。美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會的統(tǒng)計顯示，今年6月份，包括止贖房產(chǎn)在內(nèi)的折價房屋占舊房銷售總量的約25%，低于去年同期的30%。
市場信心漸起
鑒于近期利好數(shù)據(jù)多于利空數(shù)據(jù)，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家對美國樓市的復(fù)蘇勢頭抱有信心。美國沃頓商學(xué)院教授蘇珊・沃徹爾認(rèn)為，美國經(jīng)濟(jì)的基本面在修復(fù)，樓市的“春芽”已現(xiàn)，但是今年美國樓市回暖的一個主力是租金高攀推動下的公寓樓開工和銷售，需要警惕美國出現(xiàn)公寓樓“泡沫”。
但也有部分專家認(rèn)為，目前美國樓市出現(xiàn)的回暖更多是由于季節(jié)性因素，美國樓市是否能延續(xù)回暖態(tài)勢，還需要進(jìn)一步觀察。標(biāo)普指數(shù)委員會主席戴維・布里澤表示，美國房價連續(xù)兩個月出現(xiàn)改善，但春夏之交通常是房屋市場的旺季，6月份已經(jīng)公布的舊房銷售、新房銷售、新房開工量以及房屋止贖率數(shù)據(jù)仍是喜憂參半，但總體來講好于一年前水平，對未來幾個月的房地產(chǎn)市場走勢仍持觀望態(tài)度。
此外，要看到在過去數(shù)年中美國平均房價下跌了三成之后，美國當(dāng)前的樓市回暖還是微弱復(fù)蘇，多數(shù)行業(yè)指標(biāo)都位于市場健康水平的半山腰。以獨棟新房開工量為例，自從2009年以來，美國每年建成的獨棟新房不足50萬套，而在金融危機(jī)前的15年間，該指標(biāo)從未低于過100萬套。
在當(dāng)前美國樓市復(fù)蘇動力尚不充沛的背景下，美國政策制定者提供更多的復(fù)蘇火力將成為及時雨，奧巴馬政府在2010年提供的首次購房稅收優(yōu)惠計劃帶來了短暫的“小陽春”，但是受制于美國國內(nèi)政治等因素，目前美國民眾除了享受低抵押貸款利率之外，其他政策火力不夠。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎獲得者斯蒂格利茨和穆迪分析公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬克・贊迪近日聯(lián)合撰文指出，當(dāng)前美國有超過400萬家庭的房屋被止贖，另有350萬家庭的房產(chǎn)陷于止贖邊緣，美國房屋價值不及房貸額的“負(fù)翁”多達(dá)1350萬，房地產(chǎn)依舊是美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的阿喀琉斯之踵，但是美國對房地產(chǎn)的政策支持力度不夠，羅姆尼陣營沒有提出幫助樓市復(fù)蘇的任何實質(zhì)性建議，房利美、房地美的監(jiān)管者美國聯(lián)邦住房金融署（FHFA）近期甚至拒絕了奧巴馬政府要給大約100萬“負(fù)翁”提供本金減記的扶助政策。
“如果我們什么都不做，美國房地產(chǎn)的問題最終還是會自行解決，但是會帶來更大的痛苦，也會讓人等待更長的時間！边@兩位知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家如是說。
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