7月房地產投資創(chuàng)新低，業(yè)內又傳來一陣“未來供應緊張，房價必將上漲”的討論。
二季度以來大型房企現金流明顯改善，但開發(fā)商受制于高庫存仍拿地謹慎，是去年四季度至今房地產投資持續(xù)下滑的重要原因。
據本報記者調查，截至目前，全國在建工程高達40多億平方米，足夠未來4-5年消化。業(yè)內人士認為，今年保障房建設提速以及房產稅試點的擴大，或逼迫存量房入市，將增加供應，促使供需關系逐漸平衡。
房地產投資創(chuàng)新低
2012年7月，全國土地購置面積創(chuàng)2002年5月以來歷史最低，單月新開工創(chuàng) 2009年 10月以來最低值。據國家統計局數據，1-7月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積18982萬平方米，同比下降24.3%。
全國房地產開發(fā)投資增速也從上年7月至今呈逐月下降趨勢。數據顯示，2012年1-7月份，全國房地產開發(fā)投資36774億元，增速比1-6月份回落1.2個百分點。其中，住宅投資25226億元，增長10.7%，增速回落1.3個百分點。
北京市統計局8月13日發(fā)布的數據顯示，1-7月北京商品房新開工面積為1724.4萬平方米，同比回落18.4%，連續(xù)7個月回落。其中7月新開工住宅面積為93.7萬平方米，同比下降55.4%，單月新開工面積創(chuàng)歷史新低。
住建部政策研究中心副主任王玨林表示，房地產投資回落是一種必然。
“房地產投資創(chuàng)新低實際上是房企對未來的預期信心不足！ 偉業(yè)我愛我家(博客,微博)副總裁胡景暉告訴本報記者，房地產投資受預期影響很大，源自開發(fā)商對市場的判斷和自身實力的判斷。
他解釋，盡管二季度以來市場已經明顯回暖，但宏觀調控并未放松，回暖能否持續(xù)存疑。另一方面，開發(fā)商的融資成本仍然居高不下，“不是所有的開發(fā)商都有拿地的意愿和實力！贝笮头科蠛椭行⌒头科髮ξ磥硎袌鲎邉荽嬗蟹制纾玫乇憩F有所不同。
據本報記者了解，一些地產商上半年甚至放棄了拿地。如富力、合生、珠江等。中海外、萬科等大型房企在2012年上半年也放緩拿地步伐。
高庫存制約投資
房地產投資下滑的一系列數據，使得“供應趨緊”在業(yè)內傳開，個別專家甚至預測明年春天房價必漲。
但實際上，高庫存才是開發(fā)商不愿拿地的重要原因！柏涍h遠沒有出清！焙皶煂Ρ緢笥浾弑硎，市場上存貨高企的狀態(tài)總體比年初要好，但靜態(tài)存貨不減。
據鏈家地產市場研究部統計，截至8月13日，包括萬科、中海和招商等龍頭房企在內的34家房企發(fā)布的上半年半年報顯示其庫存合計5268.57億元，與年初余額相比增長8.1%，凈增395億元。
存貨值最大的是萬科。中報顯示，萬科上半年的存貨值由年初的2083億元上升8%至2264億元，位居各大房企之首。在萬科各類存貨中，已完工開發(fā)產品（現房）81.9億元，占比3.62%，較2011年同期的2.8%略有提升。
截至6月底，全國14城市的庫存（已取得銷售許可而尚未售出的商品住宅）面積總計約1.14 億平方米，較年初微升1.8%；庫存去化周期（按最近三月移動平均成交面積計算）由2月底的最高峰21.7個月下降至10.5個月。
投資下滑真相調查： 推漲房價疑為炒作？
上述數據反映出，去化率雖然提升，但仍難掩整體高庫存的事實。
世聯地產近日的研究報告也稱，一線城市除深圳外庫存壓力仍較大，二線城市如寧波、杭州、青島、成都庫存量有見頂跡象。
多家上市房企中報顯示，上半年銷售面積的增長一部分來自新推盤，另一部分來自可售庫存的去化，而新推盤量并不多。
在世聯地產華南分析師曹取看來，高庫存使得開發(fā)商沒有太多動力去做開發(fā)，市場的銷售情況并不算理想，開發(fā)商的現金流也不寬松，他們寧愿手握現金、壓縮投資規(guī)模。
未來供應無須擔憂
業(yè)內所擔心的“供應趨緊”很可能并不會發(fā)生。
北師大教授鐘偉測算顯示，截至目前全國在建工程高達40多億平方米，按2011年全國商品房銷售面積10.99億平方米來看，房地產市場的庫存足夠未來4-5年消化。而中央政府對普通商品房的開發(fā)一直持鼓勵、支持態(tài)度。
曹取稱，實際上從2010年年中以來房地產投資都是走低的，但之前的供應并沒有出現緊缺的情況。
近日，國土資源部公告稱，將全年住房供地計劃從原計劃的17.26萬公頃調整為15.93萬公頃，盡管計劃調低1.33萬公頃，但國土部稱，調整后的住房用地計劃總量與歷年實際計劃完成相比，仍遠超過歷史最高，為歷史計劃完成量最大年份的117.3%，能夠滿足全年住房用地有效需求。
王玨林預計，下半年全國房地產投資會有所回升，特別是大的開發(fā)商，在二、三線城市的投資趨勢是擴張的，目前收縮的主要是中小房地產企業(yè)。
21世紀不動產分析師粟日認為，房地產投資的連續(xù)下降，是2010年4月以來多項調控政策疊加實施兩年多以后的正常反應，后市看不清，開發(fā)商的應對之策，必然是放緩新項目開工和在建項目的建設速度。而當市場認為明年會出現供應緊張，導致房價上漲，其中一部分開發(fā)商又會在下半年加快施工建設速度，自動補位市場之需。再加之各開發(fā)商的存貨巨大，所謂投資下降引發(fā)房價上漲的說法，即使不是開發(fā)商有意炒作，最多也只是一種理論假說，事實未必如此。
本報記者獲悉，萬科、中海、保利、龍湖等“不差錢”的大型房企7月份開始已經加大投資力度，萬科僅7月份便購地超過50億元，中海外主席孔慶平于中期業(yè)績會上表示，公司全年投資額度不減，下半年將重點吸納優(yōu)質土儲。
房產稅的腳步聲也更加清晰。曹取表示，對存量房征收房產稅，將對投資型的樓盤產生影響，使一部分投資客將存量房釋放出來，促進供需平衡。
作者：張曉玲 陳靜
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