2012年,房地產(chǎn)投資幾乎是呈逐月下跌態(tài)勢(shì),1-6月份,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30610億元,同比名義增長(zhǎng)16.6%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)14.3%),增速比1-5月份回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。其中,住宅投資20879億元,增長(zhǎng)12.0%,增速回落1.6個(gè)百分點(diǎn),占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為68.2%。(見(jiàn)下圖)
導(dǎo)致上半年房地產(chǎn)投資下滑的原因是多方面的:一是持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控令開(kāi)發(fā)商的投資變得審慎許多;二是始于2010年的房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),市場(chǎng)成交持續(xù)低迷,令開(kāi)發(fā)商一直處于反復(fù)清庫(kù)存的惡性循環(huán)狀態(tài);三是始于去年下半年房地產(chǎn)成交不振、房?jī)r(jià)下跌令開(kāi)發(fā)商資金日趨緊張;四是房地產(chǎn)金融形勢(shì)日漸惡化,令開(kāi)發(fā)商投資乏力。
由于房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè),對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴(lài)性,故在上述導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商投資信心大幅受挫的原因中,上半年房地產(chǎn)金融形勢(shì)惡化是房地產(chǎn)投資下滑的最主要原因。那么,未來(lái)的房地產(chǎn)金融形勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)哪些變化呢?
欲探明此趨勢(shì),我們需要看一下當(dāng)前中央政策基調(diào)。8日上午,國(guó)務(wù)院總理溫家寶在南京主持召開(kāi)座談會(huì),同遼寧、江蘇、浙江、安徽、廣東五省負(fù)責(zé)人一起分析上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì),研究如何做好下一步的經(jīng)濟(jì)工作時(shí)都強(qiáng)調(diào),目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時(shí)期,調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作,把抑制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求作為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。
筆者以為,在這樣的政策基調(diào)下,在房地產(chǎn)調(diào)控成為常態(tài)的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,未來(lái)的房地產(chǎn)金融將親睞保障性住房。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸將面臨分化,保障性住房受到開(kāi)發(fā)貸支持
近年來(lái),尤其是本輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸呈逐步下滑的態(tài)勢(shì)。2011年,全國(guó)新增房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸約3972億元,而同期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸減少了約659億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸全年總計(jì)新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。2010年,全國(guó)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增4269億元,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款新增1647億元,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸總計(jì)新增5916億元。2009年,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增也高達(dá)5764億元。
截至今年3月末,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7710億元,同比下降8%,降幅與上年末基本持平。具體來(lái)看,一季度的房地產(chǎn)貸款中,更多用于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7710億元,同比下降8%,降幅與上年末基本持平。而用于拿地之后各項(xiàng)建設(shè)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額2.83萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)11%,增速比上年末低6.1個(gè)百分點(diǎn)。
今年4月9日,有媒體披露,中國(guó)建設(shè)銀行向全國(guó)38家分行下發(fā)文件,規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對(duì)小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款”。同時(shí),開(kāi)發(fā)貸占對(duì)公貸款比例超過(guò)15%的一級(jí)分行、各限購(gòu)地級(jí)市所在地分行,應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放。
稍后幾日,招商銀行也以總行文件方式通知下轄各分行,對(duì)總額3000萬(wàn)元以上、涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各類(lèi)貸款,一律暫停。而其文件中明確列出,所謂開(kāi)發(fā)貸,就是包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)以及此前一度風(fēng)行的大批量按揭貸款。
與此相對(duì)應(yīng)的卻是對(duì)于保障房項(xiàng)目的貸款支持力度卻并未減少。截至3月底,保障性住房開(kāi)發(fā)貸款余額4306億元,同比大幅增長(zhǎng)63.7%,1季度增加391億元,占同期房產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增量的47.1%。
綜上數(shù)據(jù),結(jié)合中央高層及各部委數(shù)度強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的表態(tài),我們可以看出,未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸將面臨分化:即保障性住房的開(kāi)發(fā)貸將出現(xiàn)顯著增加,普通商品房的開(kāi)發(fā)貸將受到一定的額度限制,高端商品房獲取開(kāi)發(fā)貸的可能性微乎其微。
二、信托違約風(fēng)險(xiǎn)日漸加大將令房地產(chǎn)信托陷入低谷,而其興起將依靠保障性住房
近年來(lái),通過(guò)房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)是開(kāi)發(fā)商常規(guī)手段,僅2011年,國(guó)內(nèi)就發(fā)行了房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品近千個(gè),發(fā)行規(guī)模近3000億元,較上年增長(zhǎng)50%左右。目前,包括萬(wàn)科在內(nèi)的30家地產(chǎn)上市公司幾乎都有地產(chǎn)信托項(xiàng)目,共計(jì)118個(gè)項(xiàng)目、金額達(dá)630億元。從發(fā)行規(guī)?,發(fā)行規(guī)模最大的萬(wàn)科達(dá)到90億元。從到期規(guī)模看,今年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)44億元、萬(wàn)科A43億元、金地集團(tuán)24億元。
房地產(chǎn)信托多在1.5年期到2年期之間,由于前幾年的瘋狂發(fā)行,使得2012至2013年成為房地產(chǎn)集中兌付的高峰期。根據(jù)申銀萬(wàn)國(guó)的統(tǒng)計(jì),2012至2013年連本帶利,預(yù)計(jì)將有6300億左右的房地產(chǎn)信托到期。今年7月份房地產(chǎn)信托到期量是今年年度高峰,將會(huì)達(dá)到504億元。
大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信托產(chǎn)品利率在15%左右,中小型在20%左右。要達(dá)到這樣的年化收益,其前提是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)需要像2009年和2010年那樣火爆,F(xiàn)狀卻是,信托產(chǎn)品即將到期,另一方面受持續(xù)調(diào)控的影響,房地產(chǎn)市場(chǎng)成交下滑嚴(yán)重,且價(jià)格也在今年年初出現(xiàn)了一定幅度的下跌,盡管二季度開(kāi)始市場(chǎng)略有回暖,可開(kāi)發(fā)商對(duì)于信托的償付還是極大的考驗(yàn)。
1-6月份,商品房銷(xiāo)售面積39964萬(wàn)平方米,同比下降10.0%,降幅比1-5月份縮小2.4個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷(xiāo)售面積下降11.2%,辦公樓銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)7.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)2.5%。商品房銷(xiāo)售額23314億元,下降5.2%,降幅縮小3.9個(gè)百分點(diǎn);其中,住宅銷(xiāo)售額下降6.5%,辦公樓銷(xiāo)售額下降1.1%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)5.4%。(見(jiàn)下圖)
開(kāi)發(fā)商的信托還款能力,主要應(yīng)看開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù),目前開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)分化嚴(yán)重。盡管自4月份開(kāi)始,開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售有所回升,可從總的來(lái)看,1月到6月的房屋銷(xiāo)量同比下降了10%,許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的收入用以支付到期的信托貸款。從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看,盡管目前尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)信托違約潮,可部分房地產(chǎn)信托產(chǎn)品違約已經(jīng)被披露出來(lái)。
根據(jù)信托公司網(wǎng)站公開(kāi)數(shù)據(jù)披露,僅2012年就有共計(jì)12家信托公司提前清算了旗下18只房地產(chǎn)信托。其中,中信信托和中誠(chéng)信托提前清算的產(chǎn)品較多。中信信托發(fā)行的三亞鹿回頭貸款集合資金信托計(jì)劃、京大昆侖土地一級(jí)開(kāi)發(fā)貸款集合資金信托計(jì)劃、濱江股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃都在計(jì)劃時(shí)間之前清算。中誠(chéng)信托發(fā)行的新城金郡投資集合信托計(jì)劃、上海新城創(chuàng)宏投資集合信托計(jì)劃、深圳紫園投資集合資金信托計(jì)劃也提前清算。
目前,各信托公司都在各顯神通,采取與外部的基金對(duì)接,原信托計(jì)劃增發(fā)或借新還舊、延期兌付、信托公司成立自己的資金池產(chǎn)品對(duì)接、不同信托公司之間傳遞項(xiàng)目權(quán)益等等手段來(lái)應(yīng)付信托危機(jī)。
中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,去年四季度房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)跌入冰點(diǎn),房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模僅為488億元,較去年三季度減少52%。1月銀行信貸數(shù)據(jù)也不樂(lè)觀。央行2月10日公布的數(shù)據(jù)顯示,今年1月新增人民幣信貸7381億元,未破萬(wàn)億,這一數(shù)據(jù)與去年1月相比,少增近2900億元。歷史數(shù)據(jù)顯示,在過(guò)去幾年間1月份我國(guó)銀行新增信貸均突破萬(wàn)億元大關(guān)。
可見(jiàn),房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險(xiǎn)日漸加大,信托違約案件日漸增多已是不爭(zhēng)的事實(shí),而從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看,抑制投機(jī)投資性住房將是一項(xiàng)長(zhǎng)期的政策,商品房市場(chǎng)的持續(xù)低迷將是必然,這將令剛剛興起不久的房地產(chǎn)信托陷入低谷。
而從政策層面,央行日前發(fā)布的《中國(guó)金融穩(wěn)定報(bào)告2012》強(qiáng)調(diào),要繼續(xù)研究保障性房地產(chǎn)信托投資基金推出的可行性。未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間,房地產(chǎn)信托的發(fā)展將依靠保障房。
三、私募基金將親睞收益穩(wěn)定的保障性住房
2011年人民幣房地產(chǎn)私募基金融資總規(guī)模已近千億元,較2010年約500億元規(guī)模增長(zhǎng)一倍。數(shù)據(jù)顯示,截至去年三季度,已有新募私募房地產(chǎn)投資基金22只,募集到位資金32.25億美元。前三季度房地產(chǎn)行業(yè)私募股權(quán)投資交易額為12.69億美元,居各行業(yè)榜首。據(jù)粗略統(tǒng)計(jì),截至1月底,新募(包括正募集)房地產(chǎn)私募基金已達(dá)60余只,而2010年僅有10只。從數(shù)據(jù)來(lái)看,房地產(chǎn)私募基金確有“異軍突起”之勢(shì),成為房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資源頭。
其實(shí),房地產(chǎn)私募基金的“生根發(fā)芽”是在房地產(chǎn)企業(yè)三大融資途徑均遇阻的大背景下。自2010年4月起,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在銀行市場(chǎng)間接融資、資本市場(chǎng)直接融資、借道信托曲線(xiàn)借貸等融資途徑均被收緊,房地產(chǎn)私募基金的破繭和發(fā)展正在這一時(shí)間段。
一般情況下,基金以股權(quán)形式介入項(xiàng)目的部分環(huán)節(jié),如拿地環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)或是銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。當(dāng)項(xiàng)目獲得銀行貸款,或是進(jìn)入前期銷(xiāo)售后,開(kāi)發(fā)商即以約定價(jià)格回購(gòu)股份。可在實(shí)際操作中,房地產(chǎn)私募基金出現(xiàn)了明顯的分化。不少小基金實(shí)際是以“過(guò)橋貸款”為主營(yíng)業(yè)務(wù),即短期的過(guò)渡性貸款形式。在這類(lèi)案例中,所謂的股權(quán)投資實(shí)際上像是高利貸的角色。
當(dāng)然,出于穩(wěn)定收益考慮,私募基金已經(jīng)開(kāi)始向保障房領(lǐng)域滲透。今年1月,山東省首只專(zhuān)向投資保障性住房的私募基金——安居基金成立,民政聯(lián)合模式給房地產(chǎn)私募基金的發(fā)展帶來(lái)新動(dòng)力。去年8月份,匯力基金投向昆明市保障性住房工程,開(kāi)啟了國(guó)內(nèi)首只專(zhuān)門(mén)進(jìn)行保障房及配套工程建設(shè)投資的私募基金先河。
在持續(xù)調(diào)控的大背景下,商品房領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)日漸加大,私募基金在進(jìn)行投資時(shí)將會(huì)變得更加謹(jǐn)慎。相對(duì)而言,由于具備沒(méi)有銷(xiāo)售壓力、收益穩(wěn)定、政府支持等優(yōu)勢(shì),在未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng),保障房將會(huì)受到私募基金的親睞。
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