圖解：陜西經(jīng)典派地產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營管理有限公司董事長朱林
今秋將為樓市的分水嶺，在樓市調(diào)控的關(guān)鍵時(shí)刻，我非常高興的收到西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)CEO趙嚴(yán)先生和《陜西房產(chǎn)》雜志總經(jīng)理張國政先生的共同邀請，今天在這里與大家一起懷著歷史的責(zé)任，交流探討房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢：樓市的風(fēng)與雨，房價(jià)的水與火?
通過兩年的樓市調(diào)控，在2012年不到5個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，央行降低準(zhǔn)備金率、銀行降低存貸款利息、提升公積金貸款額度，以及地方的微調(diào)綜合推力下，各地迅速出現(xiàn)了樓市回暖與房價(jià)反彈。上半年開發(fā)商以價(jià)換量的促銷形式，激發(fā)了被壓抑的剛性與首置及改善性需求集中釋放，伴隨著媒體過度的推廣渲染，擬購房客戶的抄底心理與恐懼心理激烈碰撞，樓市房價(jià)爆發(fā)價(jià)隨量變，樓市突發(fā)6月上揚(yáng)7月更旺的逆勢局面，樓市調(diào)控政策的效果受到了嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)形勢發(fā)生了嚴(yán)峻的逆市上揚(yáng)。
一、政策弊端，樓市調(diào)控到了兩難尷尬的階段
從房地產(chǎn)20多年的歷程分析，尤其是10多年的高速發(fā)展，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中形成了一花獨(dú)秀。根據(jù)歐美債務(wù)危機(jī)揮之不去的國際形勢，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體持續(xù)下滑的現(xiàn)狀，樓市調(diào)控呈現(xiàn)“一抓就死，一放就亂”的亂象，深刻說明樓市調(diào)控政策的本身存在嚴(yán)重不足，短期內(nèi)一刀切的行政命令快速有效，如果樓市調(diào)控長期持續(xù)執(zhí)行下去的話，樓市調(diào)控政策必然大打折扣。樓市調(diào)控不可能永遠(yuǎn)下去，樓市調(diào)控稍加地方政府的巧妙微調(diào)，樓市就發(fā)生了全面回暖與房價(jià)反彈，綜合樓市發(fā)生的種種跡象，現(xiàn)在到了樓市調(diào)控政策本身，需要進(jìn)行總結(jié)完善與調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)刻了。
房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，給國民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)毋庸置疑。但是長期以來，國民經(jīng)濟(jì)整體中房地產(chǎn)一花獨(dú)秀，加劇了國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性的風(fēng)險(xiǎn)，釀造社會資源分配不公與民怨。在不同程度上綁架了整體經(jīng)濟(jì)，扭曲了中央與地方的財(cái)政博弈，造成了目前“打壓什么都不能打壓房地產(chǎn)，否則，經(jīng)濟(jì)下滑，滯漲相伴，風(fēng)險(xiǎn)很大”與“支持什么都不能支持房地產(chǎn)，否則，經(jīng)濟(jì)虛華，民怨沸騰，風(fēng)險(xiǎn)更大”的兩難尷尬局面。
回首樓市調(diào)控，我們的政策弊端也不少，一刀切的樓市調(diào)控政策，強(qiáng)硬的打壓抑制了樓市的投資與投機(jī)，同時(shí)也嚴(yán)重的傷害打擊了百姓的剛需與首置。實(shí)行中的樓市調(diào)控的“限購、限貸、限價(jià)、限大”的四限政策，堅(jiān)決不讓富人賣房子，也限制普通人買房子，激化整個(gè)社會的“仇富與仇官”的浮躁與厭世心理。
樓市調(diào)控到了兩難的尷尬階段，調(diào)控政策如果是雷聲大雨點(diǎn)小的話，房地產(chǎn)必將沖向歷史未有的高點(diǎn)，剛需客戶必將受到嚴(yán)重的傷害，實(shí)體經(jīng)濟(jì)亦將受到嚴(yán)重的創(chuàng)傷，國家將喪失調(diào)整宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的良好機(jī)會，房地產(chǎn)必將成社會的逐利目標(biāo)，各類實(shí)體經(jīng)濟(jì)必將轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)必將醞釀更大的泡沫與風(fēng)險(xiǎn)。
二、體制缺陷，房地產(chǎn)虛火醞釀巨大長期風(fēng)險(xiǎn)
中國許多的富人們，他們跨越大洋前往美國、加拿大、澳大利亞買房子，已經(jīng)成為美國樓市復(fù)蘇的重要支持力量。我們的樓市調(diào)控逼著富人國外買房置業(yè)，這對我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與財(cái)政稅收，都有什么好處呢?在世界上的任何國家，中低收入階層都是社會主流，高端收入的富豪與權(quán)貴是社會精英。中國的富豪與權(quán)貴們，只要他們沒有被法律所限制，社會就應(yīng)該給“富豪與權(quán)貴”留有相應(yīng)的消費(fèi)權(quán)力及享樂空間。
我們國家樓市虛火很旺，房地產(chǎn)虛火旺的人見人愛，官見官愛，虛火促使社會財(cái)富極速積聚膨脹，加劇貧富差距，惡化社會倫理，激化仇富心態(tài)，加速擁有多房者富人短期內(nèi)更富，長期財(cái)富虛化攤落;虛火促使社會中低收入群體的財(cái)富無形縮水，他們的收入增長永遠(yuǎn)跟不上房價(jià)的上漲，加速無房少房者短期內(nèi)更窮，長期財(cái)富貶值喪失。
按照目前經(jīng)濟(jì)體制與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)成了財(cái)富聚寶盤的代名詞，房地產(chǎn)已成了資金增值的避風(fēng)港。房價(jià)長期以來只漲不落，讓人們對房地產(chǎn)產(chǎn)生了認(rèn)識的誤區(qū)，以為現(xiàn)在買房置業(yè)只賺不賠，誤以為房子比玉石珍貴比金子值錢。人們通過購房客戶實(shí)際上的漲價(jià)更加堅(jiān)定房地產(chǎn)保值增值的功能。只要調(diào)控放松，只要資金允許，人們就爭前恐后的舉債解囊買房置業(yè)，F(xiàn)實(shí)中的房價(jià)不斷上漲，又加速了人們的恐懼心理。就這樣房地產(chǎn)在一輪又輪的漲價(jià)中，房價(jià)又不斷地被推高到新的高點(diǎn)。
房地產(chǎn)與其他任何行業(yè)一樣，都受著供需關(guān)系的制約與影響，世界上除了不能復(fù)制的文物與珍寶之外，從來都沒有只漲不降的商品，房地產(chǎn)也不例外；仡櫸覀兩娴默F(xiàn)實(shí)生活，誰見過100年以上民居房屋?假如你買的是30層的高樓，你的房屋面積是100平米的話，實(shí)際你100平米的房屋僅有3.33平米70年的土地使用權(quán)。
我國的房地產(chǎn)不是完全的市場經(jīng)濟(jì)，房屋是市場經(jīng)濟(jì)，房屋使用是有壽命的，房屋使用價(jià)值按年逐漸的折舊，房屋本身是不會增值;土地是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，土地使用是有期限的，土地的使用價(jià)值到期是不明確的，土地本身隨著周邊配套而增值。在可以預(yù)見的時(shí)間內(nèi)，狂旺的樓市虛火一旦風(fēng)潮熄滅，所有人的財(cái)富將被稀釋與蒸發(fā)。
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