房地產(chǎn)調(diào)控再一次走到關(guān)鍵期。如何在鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，引導(dǎo)需求，建立起調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展？就相關(guān)問(wèn)題，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)、本報(bào)專家組成員賈康回答了記者提問(wèn)。
記者：有一種頗為流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升是因?yàn)榈胤秸畬?duì)土地實(shí)行了壟斷，土地壟斷抬高了地價(jià)，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)；解決房?jī)r(jià)虛高的治本之策是打破地方政府對(duì)土地的壟斷，實(shí)行充分競(jìng)爭(zhēng)。您怎么看？
賈康：我認(rèn)為這種觀點(diǎn)其實(shí)是不成立的。在該觀點(diǎn)看來(lái)，打破地方政府對(duì)于土地的壟斷，實(shí)行充分競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)便不會(huì)再往上抬高，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之而降。這一看法看似有道理，實(shí)際上卻是一個(gè)偽命題。設(shè)想一下，如果不是地方政府擁有土地所有權(quán)，不是政府代表國(guó)家所有的終極所有權(quán)來(lái)實(shí)施對(duì)土地批租的管理，而是由土地私有化或所有權(quán)多元化所形成的非政府主體管理，其結(jié)果也一定是壟斷性的。
在城鎮(zhèn)化過(guò)程中的中心區(qū)土地資源稀缺性程度日趨強(qiáng)化這一情況下，商業(yè)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在政府-開(kāi)發(fā)商-消費(fèi)者三者利益博弈之中，壓低地價(jià)，并不能帶來(lái)房?jī)r(jià)的合理回歸，無(wú)非是擴(kuò)大了開(kāi)發(fā)商的暴利空間而已。實(shí)際上，面對(duì)自然壟斷真正要解決的問(wèn)題是，在合理規(guī)劃之下，引導(dǎo)需求，實(shí)施供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)社會(huì)各階層的有效供給。
記者：如何在合理規(guī)劃下，引導(dǎo)需求，建立供需動(dòng)態(tài)平衡的制度安排，形成適應(yīng)社會(huì)各階層的有效供給？
賈康：需要有一個(gè)通盤的考慮，積極建立一個(gè)“雙軌統(tǒng)籌”的制度框架，即：在一個(gè)合理的通盤規(guī)劃下，讓由政府負(fù)責(zé)的保障房這一“保障軌”與由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的商品房、產(chǎn)權(quán)房這一“市場(chǎng)軌”，合理、有效地并行與銜接，從而優(yōu)化土地資源配置，實(shí)現(xiàn)所有居民“住有所居”。
在這個(gè)制度框架內(nèi)，最高端的層面應(yīng)該是由政府統(tǒng)籌管理、設(shè)計(jì)一個(gè)總體的全部國(guó)土開(kāi)發(fā)的“頂層計(jì)劃”。具體到某一個(gè)地方政府，在整個(gè)轄區(qū)的通盤規(guī)劃里，要把所有的相關(guān)事情處理好，包括住宅怎么建，從棚戶區(qū)改造、廉租房到公租房，再到一般商品住宅乃至到高端住宅，這是市場(chǎng)主體怎樣試錯(cuò)也試不出來(lái)的，必須由政府牽頭做好的頂層規(guī)劃。下一層面，在保障軌上，政府首先要管托底。這個(gè)“底”首先從廉租房托起，進(jìn)而托到適應(yīng)收入夾心層、年輕白領(lǐng)需要的公租房（平價(jià)長(zhǎng)租房）。如果能滿足收入低端居民和收入夾心層“住有所居”的保障性需求，那么政府在市場(chǎng)軌上就不用緊盯著房?jī)r(jià)問(wèn)題。政府還應(yīng)引導(dǎo)民間資本和社會(huì)資金進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域，同時(shí)也包括在政策上引導(dǎo)民間資金參加建設(shè)保障房。對(duì)于在市場(chǎng)軌上運(yùn)轉(zhuǎn)的商品住宅、產(chǎn)權(quán)房，政府主要是在管規(guī)劃之下管規(guī)則，讓相關(guān)主體公平競(jìng)爭(zhēng)，讓有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人通過(guò)運(yùn)用消費(fèi)者主權(quán)由自己做出選擇。
記者：關(guān)于房產(chǎn)稅改革的議論在近期成為熱點(diǎn)，您是房產(chǎn)稅改革的支持者。推進(jìn)房產(chǎn)稅改革應(yīng)該注意什么？
賈康：房產(chǎn)稅也是“雙軌統(tǒng)籌”制度框架中的一個(gè)重要內(nèi)容，在不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)形成財(cái)產(chǎn)稅制度的調(diào)節(jié)和制約，即：除了在交易環(huán)節(jié)征稅之外，同時(shí)還要在保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅，而這恰恰是我國(guó)現(xiàn)有制度的一項(xiàng)缺失。上海和重慶的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)值得肯定，具有制度創(chuàng)新意義。房產(chǎn)稅改革，對(duì)以下四個(gè)突出問(wèn)題將產(chǎn)生不可忽視的正面效應(yīng)：一是緩解中國(guó)稅制中直接稅比重過(guò)低、間接稅比重過(guò)高使大眾“稅收痛苦”程度較高的問(wèn)題；二是改變地方稅體系不成型，使省以下財(cái)政體制未進(jìn)入真正分稅制狀態(tài)并使“土地財(cái)政”走偏的局面；三是使房地產(chǎn)調(diào)控新政體現(xiàn)治本的高水準(zhǔn)；四是以不動(dòng)產(chǎn)稅制度建設(shè)來(lái)抑制收入差距和財(cái)產(chǎn)差距擴(kuò)大。
在大方向明確之下，房產(chǎn)稅改革應(yīng)注重試點(diǎn)突破與漸進(jìn)推動(dòng)。在推動(dòng)過(guò)程中，應(yīng)該及時(shí)向社會(huì)公眾披露一些信息（如前些年的“物業(yè)稅模擬評(píng)稅”試點(diǎn)的基本情況），并盡可能就政府關(guān)于未來(lái)改革的一些基本考慮予以必要的信息披露，給社會(huì)公眾吃定心丸，即明示此稅在中國(guó)將側(cè)重于調(diào)節(jié)高端，嚴(yán)格貫徹支付能力原則，只讓住豪宅、有多套產(chǎn)權(quán)房的“先富起來(lái)”階層，適當(dāng)?shù)囟鄬?duì)公共財(cái)政收入作貢獻(xiàn)。同時(shí)，理性地回應(yīng)反對(duì)意見(jiàn)，尊重不同訴求，承認(rèn)所有的訴求都有他們充分表達(dá)的必要性，從而最終尋求到一個(gè)盡可能優(yōu)化的方案。
記者：有消息說(shuō)，國(guó)務(wù)院督查組已陸續(xù)結(jié)束對(duì)一些省市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的督查，國(guó)土部將會(huì)同住建部等部門根據(jù)督查情況撰寫報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院，國(guó)務(wù)院據(jù)此評(píng)估是否出臺(tái)樓市調(diào)控新政，住建部也已經(jīng)著手從各個(gè)層面研究完善樓市調(diào)控政策。為提高調(diào)控的效果，您有何建議？
賈康：鞏固調(diào)控成果，完善樓市調(diào)控政策，我認(rèn)為應(yīng)該注意三個(gè)問(wèn)題。首先，要防止單純求快的傾向，即擠泡沫要用柔性手段，F(xiàn)在我國(guó)社會(huì)處于矛盾凸顯期，一味圖痛快，可能帶來(lái)宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)（包括經(jīng)濟(jì)問(wèn)題政治化的風(fēng)險(xiǎn)）。單純求快不可行，非理性目標(biāo)的求快更不可行。有一些非理性目標(biāo)只是為了迎合社會(huì)心態(tài)。
其次，要區(qū)別對(duì)待不同城市、不同地段、不同情況。據(jù)我觀察，中國(guó)700個(gè)左右城市房?jī)r(jià)的“梯度推移”還在進(jìn)行中，中國(guó)三四線城市中，有房地產(chǎn)泡沫的很少，不能認(rèn)為三四線城市房?jī)r(jià)上升便是泡沫。即使在同一城市，不同地段的均價(jià)也相差懸殊。隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)熱總體上必會(huì)梯度推移。如果說(shuō)，行政限購(gòu)等方法是不得已而為之，那么從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，當(dāng)然需要注重經(jīng)濟(jì)手段的運(yùn)用并強(qiáng)化對(duì)相關(guān)制度的創(chuàng)新與建設(shè)。
再次，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待集資建房。集資建房本意可能是好的，然而一旦被放開(kāi)，就要防止一些有實(shí)權(quán)、掌握資源的部門鉆空子。
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