【導(dǎo)讀】7月份房地產(chǎn)投資增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)景氣指數(shù)創(chuàng)多年新低。8月10日，經(jīng)濟(jì)之聲評(píng)論：房地產(chǎn)行業(yè)走出“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”的兩難境地需要大智慧。
中廣網(wǎng)北京8月10日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，今年前七個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)15.4%，增速比1到6月份回落1.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資增長(zhǎng)10.7%，增速回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，商品房的銷售額同比下降5.2%，房屋新開工面積下降9.8%。與此同時(shí)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)再創(chuàng)新低。
在嚴(yán)厲的調(diào)控政策下，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)產(chǎn)生切實(shí)的效果。但需要注意的是，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指數(shù)下調(diào)的速度越來越慢，房地產(chǎn)行業(yè)有觸底苗頭。
房地產(chǎn)龍頭企業(yè)也已經(jīng)開始為未來可能的回暖做準(zhǔn)備。從7月到現(xiàn)在，萬科、龍湖、中海以及保利四大房企拿地19次。之所以這些大企業(yè)在此時(shí)出手拿地，一方面，這些房企資金鏈明顯好于去年，另一方面，目前土地市場(chǎng)外冷內(nèi)熱，正是拿地的好時(shí)候。隨著成交量的回升，房地產(chǎn)行業(yè)將會(huì)回暖，下半年可能會(huì)重新出現(xiàn)地產(chǎn)商紛紛搶地的景象。
渣打銀行的調(diào)查顯示，不少房企認(rèn)為地價(jià)已經(jīng)觸底回升。一些地方政府寧肯土地流拍也不接受較低的地價(jià)，直接結(jié)果是減少土地供應(yīng)，高地價(jià)依然是高房?jī)r(jià)的主因。不解決這個(gè)根本問題，地價(jià)不會(huì)下降只會(huì)上升。
經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭，評(píng)論這個(gè)話題。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布房地產(chǎn)數(shù)據(jù)后，楊紅旭解說，目前房屋銷售量繼續(xù)好轉(zhuǎn)，同比跌幅持續(xù)收窄，年底可能出現(xiàn)正增長(zhǎng)。但是同時(shí)開發(fā)投資和新開工繼續(xù)惡化，不過還沒有探底成功。楊紅旭認(rèn)為，房地產(chǎn)可能會(huì)在三季度觸底，四季度小幅復(fù)蘇。
楊紅旭：房地產(chǎn)指標(biāo)比較多，我一般關(guān)注三個(gè)指標(biāo)，第一是房屋的銷售面積、銷售量，這是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)，已經(jīng)持續(xù)反彈了幾個(gè)月。第二個(gè)指標(biāo)是價(jià)格，6月份，70個(gè)城市房屋價(jià)格指數(shù)首次出現(xiàn)環(huán)比正增長(zhǎng)，價(jià)格上也出現(xiàn)了止跌反彈的跡象，價(jià)格是同步指標(biāo)。第三是房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積，這是一個(gè)滯后指標(biāo)，這兩個(gè)指標(biāo)現(xiàn)在還沒有探底成功。整個(gè)來講有個(gè)綜合指標(biāo)，就是宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)，宏觀經(jīng)濟(jì)指數(shù)6、7月連續(xù)兩個(gè)月的跌幅收窄，我估計(jì)應(yīng)該會(huì)在三季度會(huì)出現(xiàn)見底。從行業(yè)整個(gè)溫度，從成交量、成交價(jià)格、投資和開工整個(gè)來看，我認(rèn)為可能會(huì)在三季度觸底，四季度逐步小幅復(fù)蘇，但要看領(lǐng)先指標(biāo)，房屋的成交量已經(jīng)復(fù)蘇幾個(gè)月了。
在信貸收緊之后，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊張，但是很多業(yè)內(nèi)人士都注意到，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的資金面已經(jīng)好轉(zhuǎn)，資金同比增幅上行，一些房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)加快了拿地的速度。今年三四季度是否會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)搶地的情況，楊紅旭認(rèn)為，下半年企業(yè)拿地規(guī)模將增大，活躍度會(huì)增加，但不會(huì)瘋狂。
楊紅旭：據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，這一輪調(diào)整，整個(gè)房企資金鏈最緊張的時(shí)候是在二季度，程度基本上跟2008年全年相似。三季度我們認(rèn)為會(huì)有一個(gè)小幅的復(fù)蘇，主要是內(nèi)部來看企業(yè)的銷售資金回籠增長(zhǎng)比較明顯，外部來看貨幣政策持續(xù)放松，但是目前依然處于資金偏緊狀態(tài)。至于資金緩和之后，下半年會(huì)不會(huì)搶地，我認(rèn)為下半年整個(gè)企業(yè)拿地的規(guī)模將會(huì)增加，購(gòu)地活躍度會(huì)增加，但現(xiàn)在資金依然偏緊，而且存貨量也比歷史上大，所以今年下半年土地成交反彈會(huì)活躍，但不會(huì)像2009年四季度那樣地王非常多，我們今年有地王，但數(shù)量不是很多，成交趨于活躍，但不會(huì)瘋狂。
房?jī)r(jià)和地價(jià)之間有一種相互拉扯的關(guān)系，房?jī)r(jià)是領(lǐng)先于地價(jià)的，房?jī)r(jià)目前出現(xiàn)了止跌反彈的跡象，如果接下來地價(jià)也出現(xiàn)上漲，尤其是部分地王出現(xiàn)，會(huì)客觀上推高房?jī)r(jià)。因?yàn)樗麜?huì)改變?nèi)藗兊念A(yù)期，覺得地王出了，周邊的二手房?jī)r(jià)格就漲了。
楊紅旭房地產(chǎn)專家，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)。
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