■本報(bào)記者 李木子
憧憬“金九銀十” 開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓地方政府拍地各有招術(shù)
編者按：樓市“金九銀十”的帷幕即將開(kāi)啟。連月攀升的住宅成交量，不僅沒(méi)有讓業(yè)界對(duì)這個(gè)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季多幾分期待，反而在綜合各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析之后，增添了“或失成色”的研判。而土地市場(chǎng)，或?qū)?fù)制2011年的輝煌，上演一場(chǎng)“供銷(xiāo)兩旺”的大戲。
專(zhuān)家預(yù)計(jì)，多數(shù)城市今年土地市場(chǎng)“金九銀十”還將繼續(xù)
2010年1月份，房地產(chǎn)調(diào)控正式鳴槍?zhuān)?dāng)年4月份，“國(guó)十條”的出臺(tái)給調(diào)控確定了基調(diào)。隨后的9月份，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了成色十足的“金九”，然而9月末的“國(guó)五條”令這場(chǎng)銷(xiāo)售盛況戛然而止，“銀十”草草收?qǐng)觥?011年，“金九銀十”以“銅九鐵十”草草收?qǐng)觯瑯映樯砑比サ，還有房?jī)r(jià)“假摔”。開(kāi)發(fā)商的“伎倆”并沒(méi)有成功挽救銷(xiāo)售的頹勢(shì)。到今年，從8月份開(kāi)始，房?jī)r(jià)假摔與銷(xiāo)售疲軟成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)寫(xiě)照。慘淡的銷(xiāo)售局面在今年3月份終止，隨后上演了金三銀四紅五火六。
金九銀十風(fēng)光難再？
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，從上周北京入市的三個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在為金九銀十漲價(jià)探路。其中，水色時(shí)光花園上調(diào)700元/平方米，首開(kāi)國(guó)風(fēng)美侖則大漲2000元/平方米，漲幅接近20%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫觀察到，隨著9月腳步的臨近，開(kāi)發(fā)商惜售押寶“金九”旺季的心態(tài)十分普遍。
與新房相比，二手房從買(mǎi)賣(mài)兩個(gè)維度更真實(shí)的反映出市場(chǎng)的心態(tài)。據(jù)中原集團(tuán)監(jiān)測(cè)，8月前25天全國(guó)五大城市二手住宅成交量較7月同期縮水兩成有余。在房?jī)r(jià)環(huán)比小幅攀升的情況下，房主惜售的心態(tài)愈加明顯。
盡管開(kāi)發(fā)商和二手業(yè)主均對(duì)金九銀十抱以很大期望，但購(gòu)房者的心態(tài)有所動(dòng)搖。
高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)、總裁陶紅兵稱(chēng)，“現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商又有人過(guò)于樂(lè)觀，以為市場(chǎng)已經(jīng)翻轉(zhuǎn)，這種心態(tài)更危險(xiǎn)。事實(shí)上，金九銀十已過(guò)時(shí)了，成交量能穩(wěn)住不大幅下滑就很不錯(cuò)。”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，二手房經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)半年的持續(xù)增長(zhǎng)，符合剛性需求和改善性需求的戶(hù)型，基本已消化，而新的房源由于二手房業(yè)主捂房而增加緩慢，成交不得不放慢速度。
鏈家地產(chǎn)(微博)市場(chǎng)研究部常清向記者表示，當(dāng)前政府多次提出未來(lái)調(diào)控從嚴(yán)仍有空間，而且房產(chǎn)稅出臺(tái)的風(fēng)聲不斷，因此當(dāng)前整體的調(diào)控環(huán)境并未放松。即使目前觀望的購(gòu)房者，未來(lái)入市的積極性有限，尤其在業(yè)主當(dāng)前漲價(jià)意愿強(qiáng)烈的情況下，因此今年傳統(tǒng)的金九銀十成交很難有突破性上漲。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，9月份成交量不會(huì)超過(guò)8月。在限購(gòu)的大背景下，新的購(gòu)房需求再生緩慢，無(wú)法支撐樓市的持續(xù)回暖，所以未來(lái)樓市成交量將逐步萎縮，“金九銀十”全國(guó)多地的樓市成交量和房?jī)r(jià)都將趨向平穩(wěn)。
或是先知先覺(jué)者已經(jīng)嗅到了市場(chǎng)風(fēng)向轉(zhuǎn)變的可能性，為了維護(hù)甚至增添金九銀十的成色，部分房企打響了“以?xún)r(jià)換量”的成交保衛(wèi)戰(zhàn)。有消息稱(chēng)，龍湖地產(chǎn)、江蘇新城控股等房企已確定啟動(dòng)以“積極降價(jià)”為核心的“秋收行動(dòng)”，上海等華東部分樓盤(pán)的降價(jià)幅度將超過(guò)20%。此外，萬(wàn)科的煙臺(tái)項(xiàng)目、長(zhǎng)甲集團(tuán)的上海豪宅項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始了新一輪降價(jià)行動(dòng)。而恒大、碧桂園等企業(yè)，則是傳統(tǒng)的“主降派”。
土地市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺
沉默了數(shù)月的土地市場(chǎng)在7月份轉(zhuǎn)向高調(diào)行事，未來(lái)幾個(gè)月，復(fù)制2011年土地市場(chǎng)的“金九”行情，將是大概率事件。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也預(yù)計(jì)，多數(shù)城市今年土地市場(chǎng)“金九銀十”還將繼續(xù)。
2011年9月，京投銀泰其控股子公司分別以3027.82萬(wàn)元、2259.18萬(wàn)元競(jìng)得鄂爾多斯(8.30,0.08,0.97%)市東勝區(qū)兩宗商住用地，就在京投銀泰布局鄂爾多斯的同日，天津保利融創(chuàng)投資有限公司以29.9億元競(jìng)得津西一塊商住用地，萬(wàn)科更是在北京、廣州等地積極斬獲地塊，中海、金地也沒(méi)有錯(cuò)過(guò)那場(chǎng)土地的盛宴。
8月下旬，各地加快了推地腳步，24日，石家莊公開(kāi)出讓8宗土地使用權(quán)；27日，北京公布11宗經(jīng)營(yíng)性用地出讓公告；同日，杭州低調(diào)出讓主城區(qū)456畝地；廈門(mén)市也發(fā)布公告稱(chēng)，該市將于9月7日公開(kāi)出讓17幅地塊。聲音最響亮的，當(dāng)屬溫州市的土地筵席，52宗共計(jì)3220畝土地的一次性推出量，讓業(yè)界推測(cè)這與地方財(cái)政吃緊有關(guān)。
雖然溫州市國(guó)土局辯稱(chēng)，大手筆推地是貫徹增加土地有效供應(yīng)的要求，同時(shí)也是為了解決信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，推地行為與土地財(cái)政關(guān)系不大。但29日，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人公布的數(shù)據(jù)，卻似乎印證了業(yè)界的猜想。謝旭人指出，今年前7個(gè)月，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入13490億元，下降27.1%。
北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩也表示，隨著房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)入常規(guī)化，各地方政府土地財(cái)政收入明顯縮減，與此同時(shí)，面臨國(guó)外經(jīng)濟(jì)危機(jī)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較差的情況下，各地方政府資金尤為困難。
無(wú)論原因是什么，地方政府加快推地已是事實(shí)，專(zhuān)家認(rèn)為，隨著地方推地力度加大和市場(chǎng)變化，房企拿地意愿也會(huì)逐漸增強(qiáng)，第四季度或?qū)⒂瓉?lái)房企拿地高峰。
日前，萬(wàn)科董秘譚華杰在投資者交流活動(dòng)上表示，7月份萬(wàn)科買(mǎi)地用了60個(gè)億。他同時(shí)稱(chēng)，今年四季度是拿地的好時(shí)候，萬(wàn)科還會(huì)再買(mǎi)更多的地。
偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)陳亮從三方面分析了土地市場(chǎng)出現(xiàn)“金九”的原因。首先，相比第一季度，三季度是政策出臺(tái)的間歇期，在此期間政策方向基本明確，相對(duì)穩(wěn)定的政策預(yù)期有利于供需雙方達(dá)成交易；其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)作為需求方，經(jīng)歷上半年的銷(xiāo)售回款之后，多數(shù)企業(yè)也開(kāi)始騰出精力為后期可持續(xù)開(kāi)發(fā)做準(zhǔn)備，尤其是龍頭企業(yè)在此期間會(huì)加速土儲(chǔ)備的步伐；最后，政府作為土地供應(yīng)方，在地方財(cái)政收入與年度土地供應(yīng)計(jì)劃的雙重壓力之下，推地動(dòng)力十分充足。
對(duì)于土地市場(chǎng)的金九銀十，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉顯得十分謹(jǐn)慎，他對(duì)記者表示，由于土地價(jià)格并未下行，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商供應(yīng)謹(jǐn)慎。因此，未來(lái)土地供應(yīng)量和信貸是否會(huì)松動(dòng)是影響企業(yè)拿地意愿的重要因素。另外，由于地價(jià)未下行，而房?jī)r(jià)上漲空間也不大的前提下，房企為把握后期利潤(rùn)，拿地積極性并不會(huì)很高。
“從目前土地出讓的情況來(lái)看，下半年土地市場(chǎng)將呈現(xiàn)明顯的不均衡性”。張大偉表示，在各地大力推地的背景下，一些位置比較好的地塊將受到熱捧。但由于土地市場(chǎng)的“以?xún)r(jià)換量”尚未完全奏效，地方政府對(duì)土地的定價(jià)依然比較高，預(yù)計(jì)后市土地價(jià)格將總體保持平穩(wěn)。
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